中古マンション投資法

＊やはり地場の人の意見が聞きたい

管理人さんにお会いできるようでしたら、

声をかけていろいろお話をうかがうと非常に参考になります。

同時に、近所に不動産屋さんがあれば、

名刺交換がてら、賃貸募集の話などをしながら、

地元の土地柄なども聞いておきましょう。

道路１本、川１つ挟むと、

土地というものは地元では全く異なる評価をしている場合があります。

このあたりの感覚は地元の長い歴史によって築かれてきたため、

やはりよそ者には分からないものです。

電話などでは聞けない、お会いしたからこその情報に出会える場合があります。

区分所有物件の購入というと、

とかくその部屋と建物程度しか注意が行きませんが、

街並みや土地柄、共用部や機械設備までも購入するという気持ちでのチェックが大切です。

管理組合員として共同オーナーとなるわけですから、そこを自覚しましょう。

自分があらかじめ街並みを知っている人気のエリアであれば、

理想的と言えます。

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＊地形、道路付きも確認する

区分所有の場合、共有持分である土地は最後の砦となるので、

その価値を知っておくことは大切です。

建築基準法を満たす４ｍ以上の道路に接しているか？

道路が不足する場合、必要な場合はセットバックがなされているか？

見た目、建蔽率は適合していそうか？

そして、土地の形は整っているか？

形がいかにも複雑で、隣接地と入り組んでいるような場合には、

後述する登記簿での公図チェックの際に、

私道、私有地の有無や、

その権利関係の確認のための現地取材を実施しておく必要があります。

とくに地境の複雑な古い住宅地を何筆も合わせて建築した物件の場合などは、

現地と登記簿公図をよく比較することが大切です。

マンションの接道面に広い駐車場や植樹地帯があるとします。

最近はアパートにガーデニングをして入居率を上げる手法が取られますので、

入居者メリットにつながり安心と思いがちです。

しかし、その持分調査は重要です。

その土地だけ別の所有者（例えば物件管理会社持分）の場合、

何らかの事情で、突然、第三者へ売却されるリスクもあり得ます。

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＊建物の周辺を回る

建物周囲、敷地周辺を回って、壊れた自転車が放置されていないかなど、

駐輪場の整理状態をチェックします。

料金の有無と会計処理は後日調査します。

ゴミ置場の整理具合などを見ながら、

地形、地境を注意しているか、私有地が入り込んでいないかなどを見ます。

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＊共用部に管理組合の収入源はあるか

建物外部では、共用部に自動販売機、敷地内電柱、屋上の携帯電話、

ＰＨＳ基地局、広告看板など、

管理組合費の収入源となる賃貸設備を設置しているかどうかも確認します。

敷地内に駐車場がある場合には、

後日、その料金が管理組合がどこに繰入れられているかも確認しておきます。

区分所有のオーナーには直接関係のないことのように思われますが、

このような共用部の施設からの収入が管理組合に入っていれば、

大規模修繕のときの個人負担が少なくて済みます。

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＊共用機械設備も自分が買うつもりで見る

機械設備を見られるなら、給水ポンプ、排水ポンプの劣化具合、

通信関係の端子盤の状況、インターネット関連通信設備の有無、

CATVや衛星放送受信設備の有無などを見ておきます。

インターネットインフラは、

入居者が従来のメタルＡＤＳＬ方式と新しいブロードバンド光ファイバー方式、

いずれの方式で契約していても受け入れられるＶＤＳＬ方式が有利です。

（ただし、ベストエフォート方式といって、

最大速度を利用者回線数で分け合う方式なので、

通信速度は公称より遅くなります。）

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＊共用部で管理状態が分かる

実物に入り、エントランスの清掃具合、共用部の痛み具合、

大規模修繕の痕跡などをチェックします。

可能であれば屋上防水の劣化具合、貯水タンク周りの状況

（外観からは給排水パイプ内部の劣化は分かりませんが）、

エレベーター内部の状況（落書きや傷、焼焦げの有無）などをチェックします。

エレベーター床にシートが敷いてあり、

カゴの壁面にマグネット絨毯を装着していれば、

コストをかけずに痛みを抑える、管理会社の工夫の姿勢がうかがえます。

防犯カメラの有無も最近は重要です。

掲示板の掲示物も、掲示内容で管理会社の力量が想像できます。

先日見た物件では、

掲示物に緊急時連絡先として管理組合理事長個人の電話番号が記載されていました。

その物件は築年の割に劣化ガ進み、共用部の掃除もしていない様子でした。

管理会社が付いていながら、機能していない様子がうかがえました。

共用部構造も、長期メンテナンスの視点から見ます。

例えば、外階段は消防法で義務化されていますが、

床はコンクリートに床シート貼り、外回りは全面レンガ・タイル貼りがベストです。

外回りがモルタルだったり、レンガ・タイルの一部が塗装の場合は、

塗替え工事費用がかさみます。

床シートがない場合は、次回の大規模修繕時にはシート貼り工事が必要になります。

鉄製階段は、

５年ごとの定期的な塗装工事で１００万～２００万円程度かかりますので考慮が必要です。

廊下やベランダの手摺も同様です。

金属製の場合は、アルミか鉄かをよく見ておきます。

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＊やはり第1印象が大事

実は、最大の決め手は、物件を見たときの第一印象だと私は思っています。

入居者が内見に来る際も、きっと第一印象のインパクトが大きいからです。

第一印象が良ければ先に進むチャンスも大きくなりますが、

それが無ければ逃してしまうことになります。

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　絞り込んでから現地調査へ

シミュレーションをおこなって、資金回収期間と築年数の関係がOKとなり、

インターネット調査で、街並みや建物の外観がOK、

人口動向や将来の賃貸需要も問題なしと判定できたら、

いよいよ現地調査に出かけます。

新しい街や、新しい家に向かうときは、

誰もがそこでの新たな出会いや希望を胸にしているものです。

私も、独身時代に、勤務の関係で8回転居を経験しましたので、実感できます。

自分が新居を探している気持ちになって、

最寄り駅で降りてみてください。

街並みの雰囲気にどんな第一印象を持つか？

駅から物件までの道筋にどんな商店があり、

それぞれの店舗の雰囲気はどうか？

歩くと実際は何分くらいかかるのか？

などなど、インターネットでの事前調査では分からなかった生の姿を体感してみます。

物件へ到着した際に、建物とエントランスを一目見た印象も重要です。

自分が想定する入居者とこれらが一致するかイメージしてみます。

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＊空室をチェックする

人口が増えている地域だとしても、

競合物件が多ければ空室のリスクがありますから、

具体的にそのエリア、その物件の空室率をチェックします。

シミュレーション時点では第3章でご紹介した調査方法に限定されます。

しかし、具体的な購入段階になったら、

さらに踏み込んだ方法で調査していくこともできます。

ワンルームの場合、共用部、専有部ともに、

販売時の系列会社の管理を売主がそのまま継承している場合があります。

これなら、その部屋の新築時からの正確な入居率が分かります。

また、建物全体の入居率（一部の部屋はオーナー自主管理もあるでしょうから、

系列会社が管理している部分だけでも可）のデータも、

その管理会社から入手できます。

これらは、貴重な生データです。

仮に専有部だけを賃貸部門の別会社が管理していたとしても、

きちんとした会社であれば、過去のデータは把握しているはずです。

購入を前提で調査していることや、

契約後は管理を前オーナーから継承してお願いしたいと伝えれば、

喜んでデータを提供してくれます。

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＊将来の賃貸需要をデータベースから予想する

昨今、少子高齢化は日本のキャッチコピーになったような観があります。

一般論としてはその通りですが、

賃貸需要の面から見ますと、

あるエリアについては人口が向こう２０年以上にわたって増加が続いたり、

労働人口も今より増加し続けるという統計予想がされています。

しかし、人口が減れば、入居者が減るとは限りません。

人口は減っても晩婚化で世帯数は増え、

特に独身女性のシングル世帯数は今後も増加するとも言われています。

実際、私の物件も独身女性の入居者割合が毎年増えています。

よく知られた人口の動向についてのサイトとしては、

「国立社会保障・人口問題研究所」があります。

(http://www.ipss.go.jp)

これを見ると、たとえば日本の都道府県別人口の第２位は、

大阪府から神奈川県に入れ変わるという数値が示されています。

さらに、神奈川県横浜市、相模原市などは、その人口増加率では将来２０年間、

東京都を上回ると予想されることが分かります。

（ただし、人口の絶対数で規模の大小の差があることは押さえておいてください。）

これらのデータベースは、

市町村、区単位で年齢構成まで含めて将来人口を統計予想することが可能です。

これを活用すれば、目的物件のエリアの将来人口がどうなるかが把握でき、

おおよその賃料需要の見通しを立てる際に参考となります。

一見賑やかな街でも、今がピークなのか、これからも発展が期待できるのか、

見当をつけることができます。

もし自分でも土地勘があり、長年の街並みの変化を熟知している地域であれば、

それと照らし合わせることでさらに効果的に把握できます。

あえて、人口が減る地域、特に労働人口が減少するエリアの物件を買う必要はないわけです。

ただし、自分が十分土地勘があって地域の特殊事情を熟知している場合、

一般統計に表れないメリットを見出すことができれば、

穴場として「買い」の場合もありえます。

もうひとつ、ワンルームマンションの場合は、

鉄道や地下鉄の駅が大切なチェックポイントとなります。

インターネットで検索すると、各路線、各駅ごとの１日あたりの乗降者数データが公開されています。

その乗降客数だけでなく年度ごとの変化にも注目し、

毎年増加を続けているかどうかもチェックします。