サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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●着実に成果をあげるにはコツコツと
私はもともと資産とは無縁で、不動産屋さんや銀行とも特別な関係は持っていません。
もちろん、投資の経験も才能も皆無でした。
では、なぜ手取りの家賃収入が、年間で１０００万円にも達しているのでしょうか。
私がやってきたのは、サラリーから貯金した資金を複利で運用し、
ワンルームマンションに投資して家賃収入を貯めていき、
それを再び投資して複利で運用する、
というきわめて地道で単純な繰り返しを長い時間かけて根気良くおこない、
コツコツと積み上げていったに過ぎません。
ですから、読者の皆さんが財産や金融機関と無縁であっても、
実行可能な方法です。
まずはサラリーマンとしての給与を貯めて元手をつくり、
時間をかけて堅実に複利運用することを心がけてください。
その間に物件研究をかさねて、最初の１室を購入してみてください。
そこから上がる家賃収入と給与を貯めていき、
さらに複利運用して、次を買い足していきます。
はじめは専門的で難しく思える賃貸運営のノウハウなどの必要な知識は、
物件を所有すれば自然と身についてくるものです。
これからお話しするのは私の実体験ですので、
紆余曲折あり、挫折ありです。
全くの経済音痴だった私でもこの程度はできましたので、
読者の皆様ならもっと短時間にもっと効率良く実行できると思います。
昨今の不動産ブームの中で、
サラリーマンが億単位の物件をすべて借入金で購入するケースも見られます。
そのような投資法も否定はしませんが、
私の投資法はリスクを最小に抑え、地道に成果を上げることをめざします。
私が手探りで重ねてきた経験の中からエッセンスを読み取って、
皆さんなりの投資法を再構築して頂ければ幸いです。
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●経済音痴の私が不動産投資を始めた理由
昨今よく耳にする不動産投資の成功者は、
経済や不動産の専門家として、その方面での職業スキルが豊富な方が多いようです。
いっぽう私は、理工学部で電気工学を専攻して、
電気メーカーで働いている根っからの開発設計エンジニアです。
学生時代はもとより、社会人となってからもおよそ金融・経済関係には縁がない、
全くのド素人といえます。
お金には無関心なまま、好きな電気技術の仕事で働き、
もらった給与の範囲内で生活をする。
それが幸せだと感じながら人生を送っていた、
経済音痴のサラリーマンでした。
そんな私が初めて不動産とかかわったのは、３０代の始めでした。
独身寮を出て、初めてのマイホームとして２ＤＫの小さな中古マンションを購入したのです。
それはちょっとバブルのピーク期でした。
その後、家族が増え、もう少し大きな戸建て住宅に買い換えようと考えました。
すると今度はマンションの価格が暴落していて、
売ったとしてもローンの借入残高が返済できないことがわかりました。
売れば負債だけが残ります。
泣く泣く売却して自宅を賃貸し始めたのですが、
これが私がはじめて手にした家賃収入でした。
しかし、あまりに高い価格（八王子の２ＤＫを２８００万円）で購入したので、
賃貸したところで家賃収入だけではローンの返済額に足りません。
ローン返済と家賃の差額が毎月の家計に重くのしかかってきます。
何とかしなければ！と思い悩んだ末に考えついたのが、
中古ワンルームマンションへの投資でした。
家賃収入を生み出してくれる小額の中古マンションを、
少しずつ時間をかけて買い足していきました。
その結果として、約１０年経った現在では、
経費などを支払った後にのこる手取りの家賃収入がサラリーマンとしての給与を上回り、
年間で約１０００万円となっています。
序章 なぜ不動産投資をするのか
「芦沢君、ちょっと。」
ある日、上司から会議室に呼ばれて、こう言われたのです。
「もう会社に来なくていいよ。」
まるでTVドラマの１シーンのような光景が私の目の前にありました。
２０年以上残っている住宅ローン、要介護度４のアルツハイマー病の老親の介護、
子供の教育費・・・将来の不安が、
私の頭を瞬時によぎりました。
でも、私の横にはもう一人の傍観者、むしろこの状況を楽しんでいる自分がいました。
まだ小さかった昭和３０年代、台風警報が出ると普段は使わない雨戸を閉めて、
「我が家は大丈夫！」と言う父の声を聞き、
なぜか台風が来るのを楽しんでいました。
その当時を思い出し、目の前にある経済的な台風に対しても
「この時のために準備していたものが私にはある」
「我が家は大丈夫だ」と確信していたのです。
その数ヶ月後、深刻な顔で話を切り出した上司には申し訳ないような気になりつつも、
私たちは一家そろってハワイのホテルのテラスで、
心地よい海風と輝く陽光を体いっぱいに感じながらランチを楽しんでいました。
勤続２１年で突然の指名退職を受け、４６歳での早期退職記念旅行です。
昼はハナウマベイでシュノーケリング、夜は趣味のアマチュア無線。
アメリカのラジオライセンスを取得しているので、
ホテルに設置した手製のオリジナル無線機材を駆使して、
世界の仲間との交信を堪能する毎日でした。
さえないリストラ中年サラリーマンが、なぜリゾート気分を存分に楽しめたのか？
実は私には、サラリーマンとしての給与を上回る、
マンション投資からの家賃収入があったからです。
そして現在は、自分の好きな専門技術を活かして再就職し、
やりたい仕事をしています。
サラリーマンとしての年収は４割ダウンしましたが、
リストラ前の生活レベルを落とすこともなく、
家族全員が以前と変わらず安定した生活を送っています。
もし私が、会社からの給与収入だけで生活するサラリーマンだったら、
マンション投資が私の窮地を救ってくれたのです。
でも、その道のりはけっして平坦なものではありませんでした。
序章 なぜ不動産投資をするのか
経済音痴の私が不動産投資を始めた理由
着実に成果をあげるにはコツコツと
サラリーマン人生をまっとうするために
私の投資10か条
第１章 私の中古マンション投資法
仕事に没頭するうち浦島太郎状態に
バブル崩壊で自宅マンションを賃貸に出す
「ドル・コスト平均法」の理論でマンション投資
マンション探しを始めてみると
購入物件その１ 鶯谷の築浅物件をフルローンで
しかし実際の収支は赤字に転落
このマンションには恐怖の時限爆弾が付いていた
購入物件その２ 用賀の財務黒字マンションを現金で
購入物件その３ 借地権でも駅前の物件は強い
購入物件その４ バブル期分譲仕様の小規模マンション
購入物件その５ 任意売却物件へ挑戦
購入物件その６ 人気の街のレディース専用マンション
購入物件その７ 地方の低価格物件に挑戦！
購入物件その８ 憧れの田園調布で滞納トラブル
購入物件その９ 入居者をイメージして購入する
購入物件その１０ ファミリータイプ混在の大型物件
購入物件その１１ 個人の現金買いは、やはり有利
トータルでの投資収支は？
第２章 中古マンション投資のメリット・デメリット
中古マンション投資は入口と出口が重要
投資を始める前に目標を立てる
投資スタイルを考える---レバレッジか自己資金か
ワンルームマンションは小口化した投資商品
鶏と卵の経年変化---キャピタルゲインとインカムゲイン
区分所有と土地付き一棟ものの違い
購入の際のメリット
賃貸管理面のメリット
出口（売却）の際のメリット
デメリットはなにか？
第３章 シミュレーションの力で見極める
長期間の運用の見通しを持つ
マンション投資で成功するための８つのチェックポイント
正確なシミュレーション力が勝敗を決める
分析力をつける
中野新橋物件の実例
私が購入しなかった一例
データを使って検討する
第４章 物件探しから購入まで
基本は地道な情報収集
上流の情報をつかもう
仲介会社をどう選ぶか
業者さんごとの得意物件を知る
よい担当者との出会い
セカンドオピニオンを貰えるようになろう
投資エリアを検討する
人口の伸びや需要を考慮する
床面積の「第１世代」と「第２世代」
「第１世代ワンルーム」をどう考えるか？
「ホテル区分所有」への投資はどうか？
良さそうな物件はウォッチングする
インターネットを活用して下調べをする
絞り込んでから現地調査へ
購入の前に入手したい情報と事前調査
指値の極意とは
第５章 実践 新米大家さん
管理形態の種類と選択
あなたに適した管理形態はどれか？
賃貸管理のプラス面とは
空室対策を考える
まずは内見客を増やす
内見客にアピールするポイント
家賃滞納にどう対応するか
クレームへの対応をどうするか
第６章 出口対策を怠らない
出口を探るためのシミュレーションの考え方
実際の物件で出口を考えてみる
最終損益目標を決めておこう
最適な出口年数とその買値を簡単に見つける方法
築２７年の中古マンションの出口戦略は？
第７章 実戦に役立つヒント集
物件探しに便利なツール
自前でリフォームをする
管理組合の財務改善法をはかる
災害リスクと保険
終章
