＊やはり地場の人の意見が聞きたい
管理人さんにお会いできるようでしたら、
声をかけていろいろお話をうかがうと非常に参考になります。
同時に、近所に不動産屋さんがあれば、
名刺交換がてら、賃貸募集の話などをしながら、
地元の土地柄なども聞いておきましょう。
道路１本、川１つ挟むと、
土地というものは地元では全く異なる評価をしている場合があります。
このあたりの感覚は地元の長い歴史によって築かれてきたため、
やはりよそ者には分からないものです。
電話などでは聞けない、お会いしたからこその情報に出会える場合があります。
区分所有物件の購入というと、
とかくその部屋と建物程度しか注意が行きませんが、
街並みや土地柄、共用部や機械設備までも購入するという気持ちでのチェックが大切です。
管理組合員として共同オーナーとなるわけですから、そこを自覚しましょう。
自分があらかじめ街並みを知っている人気のエリアであれば、
理想的と言えます。
PR
＊地形、道路付きも確認する
区分所有の場合、共有持分である土地は最後の砦となるので、
その価値を知っておくことは大切です。
建築基準法を満たす４ｍ以上の道路に接しているか？
道路が不足する場合、必要な場合はセットバックがなされているか？
見た目、建蔽率は適合していそうか？
そして、土地の形は整っているか？
形がいかにも複雑で、隣接地と入り組んでいるような場合には、
後述する登記簿での公図チェックの際に、
私道、私有地の有無や、
その権利関係の確認のための現地取材を実施しておく必要があります。
とくに地境の複雑な古い住宅地を何筆も合わせて建築した物件の場合などは、
現地と登記簿公図をよく比較することが大切です。
マンションの接道面に広い駐車場や植樹地帯があるとします。
最近はアパートにガーデニングをして入居率を上げる手法が取られますので、
入居者メリットにつながり安心と思いがちです。
しかし、その持分調査は重要です。
その土地だけ別の所有者（例えば物件管理会社持分）の場合、
何らかの事情で、突然、第三者へ売却されるリスクもあり得ます。
＊建物の周辺を回る
建物周囲、敷地周辺を回って、壊れた自転車が放置されていないかなど、
駐輪場の整理状態をチェックします。
料金の有無と会計処理は後日調査します。
ゴミ置場の整理具合などを見ながら、
地形、地境を注意しているか、私有地が入り込んでいないかなどを見ます。
＊共用部に管理組合の収入源はあるか
建物外部では、共用部に自動販売機、敷地内電柱、屋上の携帯電話、
ＰＨＳ基地局、広告看板など、
管理組合費の収入源となる賃貸設備を設置しているかどうかも確認します。
敷地内に駐車場がある場合には、
後日、その料金が管理組合がどこに繰入れられているかも確認しておきます。
区分所有のオーナーには直接関係のないことのように思われますが、
このような共用部の施設からの収入が管理組合に入っていれば、
大規模修繕のときの個人負担が少なくて済みます。
＊共用機械設備も自分が買うつもりで見る
機械設備を見られるなら、給水ポンプ、排水ポンプの劣化具合、
通信関係の端子盤の状況、インターネット関連通信設備の有無、
CATVや衛星放送受信設備の有無などを見ておきます。
インターネットインフラは、
入居者が従来のメタルＡＤＳＬ方式と新しいブロードバンド光ファイバー方式、
いずれの方式で契約していても受け入れられるＶＤＳＬ方式が有利です。
（ただし、ベストエフォート方式といって、
最大速度を利用者回線数で分け合う方式なので、
通信速度は公称より遅くなります。）
