サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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＊近隣の相場を調査する
次に、同じエリアでの物件売買価格を調査します。
従来は、インターネットで不動産関係ホームページを調査していました。
これらは、売買希望価格が提示されているだけですので、
実際それがいくらで成約したのかは推定するしかありませんでした。
しかし、２００６年４月２７日に、国土交通省が
を開設し、不動産の売買成約価格の事例公開がスタートしました。
これにより、買い物件の賃料が特殊な事情で相場からかけ離れている場合、
入居者が入れ替われば相場賃料になることを前提として、
シミュレーションはその値で行います。
もうひとつ重要な点は、インターネットで調査する際に、
その物件の他の部屋が売出されていないか、
または賃貸募集されていないかも注意して調べます。
グーグルなどの検索エンジンで物件名をキーワードとして検索すると、
情報を見つけ出すことができます。
もし情報があれば、建物の外観を見ることができますので、
その写真から大規模修繕の有無や共用部分の管理状態など、
建物全体の大体の様子が推定できます。
また、根気よく調査して参考にしてください。
これより、実際に現物を見る前に、街並みの概要と周辺状況、
物件の外観などを調査できます。
時間にすれば１５分～３０分程度あれば十分可能です。
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＊衛星写真で周辺の街並みを調査する
区分所有の場合は、何をおいても賃貸付けの良さが命です。
それには街並みと立地です。
かといって、情報が来るたびに物件を見に行ったのでは、
労力や時間、費用がかかってたまりません。
そこで、インターネットを活用して下調べをすることをおすすめします。
で、物件の立地と街並みを見ます。
・物件自体の概要・・・隣接ビル、道路などの位置、向き、距離、地形の概要などをチェックする。
ワンルームの場合は日当たりは必須ではない。
・部屋の方角と眺望・・・建物の影の長さから、
周辺建物の相対的高さを推定することができる。
そこから眺望も推定できる。
・物件隣接地の状態・・・近所に空き地がある場合には、
将来何が建つか、調査が必要。
・街並みの成熟度・・・街並みが完成しているか？
駅までの街並みは木造かビル群か？
将来競合が増加する可能性はないか？などをチェックする。
・その他、現地調査時に見ておくべき場所はあるか？
例えば、上空から写真で近隣に広い緑地が見えるとします。
公園等ならいいですが、崖や傾斜地が物件に迫っている場合もあります。
駅近物件のように見えても、川を挟んでいるため、
遠くの橋へ迂回して１５分も歩かないと駅へ着かない場合もありえます。
上空からの写真では傾斜が分かりにくく、
住宅密集地では地図の等高線も消えて見えません。
駅まで坂を登る必要があれば、距離だけでは利便性を判断できません。
また、広い道路や、大きな工場、施設等が見える場合、
匂いや騒音は現場でないと分かりません。
大型商店や遊戯施設などが地図上に見える場合は、
交通渋滞や人の流れ、客層なども現地で確認すべき点としてチェックしておくとよいでしょう。
エントランスや自室の目の前が大型施設への出入口で、
呼込み宣伝等で騒がしいのでは落着きません。
マイホームを買うくらいの気持ちで、自分が住むと思って注意を払いましょう。
現時点での賃貸需要を考えると、
駅近の物件なら途中に充実した商店街があれば安心です。
将来のリスクを考える場合、駅周辺が完成された街並みのビル群であれば、
将来競合物件が新築される可能性は低いでしょう。
ただし、最近はオフィスビルからマンションへのコンバージョン（用途転換）がありえます。
また、古い木造家屋が多い場合は、
地震時の火災などで、街並みが焼失するリスクがあるだけでなく、
世代交代による街並みの変化や、
住宅が相続でアパートに建替えられることによる競合物件の増加のリスクもあります。
現地調査の際に、このあたりの詳細を確認する必要があります。
インターネットを活用して下調べをする
しかし日頃から目をつけている物件やエリアの情報がズバリ入ってくることはまれで、
まったくフォローしていなかった物件を紹介される場合が普通です。
物件情報が入ってきたら、具体的にどのような方法で検討していくのか、
私の一例をご紹介したいと思います。
情報の件数は膨大になりますので、すべてについて検討はできません。
まずは大雑把に、売値と月額家賃、
築年数から投資可否を客観的に数字だけで判断します。
どんなに素晴らしい立地でも、高値掴みした物件の資金回収スピードは締まらないからです。
月額家賃の１００倍を物件価格の目安として、
表面利回りだけで大まかな感触はつかめます。
そのうち、マンション名を聞けば、
シリーズごとに大体のグレードや建物外観もイメージできるようになります。
その際に、媒介形態、売主さんのご事情、指値の可能性、
いつ出た情報かなどを仲介営業マンへ尋ねておきます。
検討の価値があると感じたら、最寄駅と住所から、
自分が過去実際に行ってみたり、他物件で調査したことがあるエリアか、
どの路線沿線か、どこのターミナル駅から何分なのか、
人気のあるエリアかどうか、といった概要を把握します。
このあたりのことは、普段から希望の地域を意識して見ていれば、
情報をもらった時点で、すでに把握できていることが多いからと思います。
ここまでで、電話なら５分程度の会話で判定できます。
ＯＫならば、前章でご紹介した方法でシミュレーションへかけて、
精度をあげて投資価値があるかの数値判定を行います。
その結果が合格と判断できて、
初めて以下の物件についての具体的な詳細調査へ入ります。
良さそうな物件はウォッチングする
区分所有ならではのメリットは、物件の予習ができることです。
マンション会社の全物件が掲載されている賃貸雑誌、
その会社系列の賃貸募集ホームページ等が購入物件検討の参考になります。
色々な物件を調査していると、
「この街のこの物件なら是非買いたい」と思う物件に出会うものです。
そういう機会に、その物件についてのトラックレコードや、
普段からの空室状況、日頃の管理具合などをチェックしておきます。
そして、売り物件が出たら、すかさず買いを入れます。
購入の意思決定はできているわけですから、あとは価格交渉だけです。
特に最近は、人気地域の有利な売り物件は情報が出たその日のうちに、
元売りの業者さんの馴染みの客が買い付けるほど、足が速くなっています。
事前の入念な物件調査と、素早い意思決定を両立しないと、
良い物件ほど、入手が難しくなっています。
私の事例では、
東急田園都市線、池尻大橋駅徒歩１分の物件を９６年からウォッチングしていました。
４年後に売り部屋が出て、元売業者さんからの情報入手と同時に買付証明を入れ、
購入できた経験があります。
もちろん、目をつぶって買ったわけではなく、
事前調査をして、買手や入居者に人気や評判などを日頃から注意していたからに他ありません。
すでにお話したようにいつも空室が出る前に次の入居者が待っている状態で、
現在は１部上場企業が社員用に借りて下さっています。
また、この部屋をぜひ売ってくださいという勧誘も毎週のように入ってきます。
もうひとつ、やはり４年間ウォッチングしていた田園調布の物件に売り部屋が出たことがありました。
もう一人の買手は、ちょうど出張中で連絡がとれず、
日曜日に物件を見に行った私がその場で買付証明を入れたため、
タイミングよく購入することができました。
「ホテル区分所有」への投資はどうか？
「ホテル区分所有」というと話がちょっと脇道にそれるように感じるかもしれませんが、
建物の一部を賃貸する事業だという点では、
ワンルームマンションもウィークリマンションもホテルも、
期間の長短以外はそれほど違わないと考えることもできます。
ホテルへの投資は、部屋ごとの区分所有と、
物理的な区分持分がない小口化持分（パートナーシップ）とに大別されます。
前述の「小口化の原理」からすると、
小口化された空間をさらに時間で小口化した究極の姿と言えます。
このような投資を行う前には、
まず、どんな契約システムになっているのかを調査することが基本です。
通常の居住用の不動産への投資と根本的に違うのは、
ホテル区分所有の場合は、経営利益からの分配であることです。
従って、賃貸家賃と異なり、景気や周辺ホテルとの競争での変動リスクが大きくなります。
そのリスクに見合うように期待利回りも高くなり、
売却価格は安く、資金回収期間は短めする必要があります。
検討にあたっては、ホテル経営会社、管理会社、オーナー組合などの権利関係を十分調査し、
会社業績・信用調査を行います。
非上場会社の場合、帝国データバンクのデータベースが参考になるでしょう。
将来、思わぬＭ＆Ａや倒産もあり得ます。
そして、インターネットの旅行・ホテル予約ページ等で、
利用者の声などからサービス・評判を事前調査します。
ご自分で実際に宿泊したり、半日ぐらい、ホテルスタッフの接客対応を観察してもいいでしょう。
周辺ホテルとの比較で立地や老朽化を検討します。
現地調査もマンションとは次元が異なり、
社債か株を買うくらいの気構えが必要でしょう。
