サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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出口（売却）の際のメリット
区分所有で最も難しいのが出口戦略と言われています。
土地の持分がわずかしかなく、オーナー個人の裁量が限定されるため、
管理組合レベルでは建物全体の建替えといった選択肢がありますが、
個人では区分所有権の売却という選択肢に限られます。
＊流動性（換金性）がある
売却の際には、小額である点と流通量が多いことから、
成約機会が多く換金しやすいといえます。
＊買取りシステム等が利用できる
仲介業者を経由して個人投資家へ売却するほかに、
業者に買取ってもらう方法があります。
価格は割安となりますが、
資金回収が十分にできていれば現金化の確実性とスピードという点ではベストの選択です。
ワンルームの場合、仲介業者を介した売買だけでなく、
管理会社でも買取りシステムを持っている所があり、便利です。
＊抵当権の縛りがない
購入時に全額現金で購入しているなら、
抵当権が設定されていませんから、
売却の意思決定も自分だけでできます。
賃貸需要が急変した場合や、
保有物件を徐々に入れ替えてトータルとして築年の若返りを図りたい場合など、
その時の最適なタイミングでフットワーク軽く売却できます。
しかも小額の物件を複数所有していると、
必要以上に物件への愛着の情に流されて売却できないという投資ミスも起き難いです。
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賃貸管理面のメリット
＊建物の寿命が長い
建物構造が鉄筋コンクリート（ＲＣ）か鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）であるマンションは、
法定耐用年数は４７年間です。
実際の賃貸物件としての商品価値がいかほどかはそれぞれに異なるでしょうが、
木造の建物より寿命が長いことは確かです。
区分所有物件の建替えは、日本ではファミリーマンションでの実例はありますが、
投資用ワンルームマンションは初期のものがようやく築３０年を超えた程度で、
実例はこれからの段階です。
今はまさに実験段階といえます。
自己所有の小さな土地付き一棟ものアパートといえども、
建替えは賃借人の立退きや、
建築業者との段取りなど、その労力と手間はそれなりに大変です。
サラリーマンを本業とする場合は、
長年にわたって安定した賃貸運営が継続できる方が助かります。
老朽化対策も、１０～１５年ごとに管理会社が大規模修繕を提案してきますので、
管理組合の積立金が十分あれば、
それを繰り返すことで、手間なく商品価値を保つことができ、
可能な限り長く貸せます。
購入の際のメリット
＊小額で投資できる
ワンルームマンション投資の最大の特徴は、
１室ごとの価格が小額であることです。
限られた資金でスタートでき、始めやすいといえます。
＊現金決済の強みを生かせる
一般に、銀行は中古のワンルームマンションには融資してくれないので、
全額現金による購入となります。
家賃収入があるにも関わらず、売主が物件を手放すのは、
何らかの事情で現金が必要となった場合です。
その際、買手の手元に現金がありいつでも決済可能なら、
時間的な条件で売主側に譲歩する（すぐにでも支払いをする）ことで、
価格面で有利に交渉することができます。
競争相手となる買手がいても、ローン審査が必要だったり、
決済時期に条件があったりする場合は、
たとえ安い買付証明でも現金即時決済の実績がある買手の
買付証明が最優先となるケースが多いのです。
現金ならローン審査も保証人も不要ですから、
購入の意思決定を自分だけですることができ、
買いのタイミングと価格交渉に専念できます。
＊流通量が多い
ワンルームマンションは１室単位で売買されますから、
流通量は一棟ものに比べると膨大で、
有利な物件に出会えるチャンスも多いといえます。
目ぼしい物件を普段から予習・下見しておき、
売室が出たら即座に買いを入れることも可能です。
しかも小額であるが故に、同じ仲介業者で複数回の成約実績を積むことで、
馴染み客として覚えてもらえます。
すると、決済の信用もでき、最優先で有利な物件の情報を提供してもらえるという、
好循環を作りだすことができます。
＊システム全体を買える
多くのワンルームマンションは新築時に、
販売会社が建物の管理から専有部の賃貸管理までまとめてシステム化し、
パック商品として販売します。
それを売主が継承したまま中古で売出す場合があります。
特にワンルームマンションに特化した販売業者は、
自社販売物件に限っては、
オーナーが変わっても家賃保証システムを継続更新するのが商習慣になっています。
実際、築３０年程度経過した物件でも家賃保証している例があります。
こういった継承物件は、共用部の過去の管理・修繕履歴（トラックレコードと言います）や
将来の修繕計画、入居者情報（レントロール）などを、
同じ業者から手間なくまとめて入手でき、
物件についての正確な情報を事前に吟味できます。
購入後の管理もほとんど労力を必要としません。
このように、管理システムを丸ごと購入できる点も大きなメリットです。
この管理システムの継承は、将来自分が売却する際にも、
貴重な価値となります。
＊分散投資ができる
１室の価格が比較的小額なため、物件、場所、時間を分散して投資することができます。
不動産投資で最も難しいのは、
その物件の価値や賃貸需要が将来どのように変化するかを見極めることです。
自分では良い物件だと判断して購入しても、
不測の状況変化が起こることがあります。
その変化への対応策の意味で、１室ずつ立地や建物を分散しておけば、
リスクヘッジができます。
さらに、株式投資のナンピン買いのように購入時期も分散すれば、
不動産相場を平均化して購入することになり、リスクヘッジにもなります。
区分所有と土地付き一棟ものの違い
サラリーマンが資金的に限られた状態で不動産投資を始めようとするときに開けてる道は、
区分所有のマンションか、土地付き一棟もののアパートといえましょう。
それぞれの場合の、鶏＋卵のトータル金額の経年変化をイメージ的に描くと、
マンションはひたすら家賃収入を得ながら、
定期的な修繕工事で延命を図るので、
修繕工事ごとに出費が伴います。
土地の持分はわずかで、その用途は個人の自由になりません。
また、物件の価値は建物に限定されるため、
年ごとに老朽化（減価償却）により漸近線的に価値ゼロに近づいていきます。
一方、木造アパートの場合は、法定建物寿命が２０年程度と短いため、
所有期間中に建替えが可能です。
また、建物を壊して駐車場として貸出しても収入は継続できます。
アパートとしての賃貸需要が減れば、更地にして一戸建て用地として売却することも可能です。
このように、出口が末広がりとなります。
トータル価値では、
土地付き一棟ものの方がざっくりした比較で２倍以上も有利ではないでしょうか？
（詳しい分析比較は、沢孝史氏の「エクセルでドカンと築くお宝不動産」（技術評論社）
のＣＤ－ＲＯＭツールで計算してみて下さい。）
しかし、区分所有は物件の選択が適切なら、
そのシステムを活用すれば賃貸の継続だけで運営に
ほとんど手間がかからないという特徴があります。
また売買もシステム化され、証券に近いような手軽な感覚があります。
前述の小口化原理では、より上流側に位置する分、
自分で商品付加価値をコントロールでき、
それと引きかえに数値的には有利になっていると考えられます。
土地付き一棟ものアパートとワンルームマンションの違いは、
投資１０か条での、日本刀の名刀とカッターナイフのたとえが直感的に分かりやすいと思います。
沢孝史さんの「お宝不動産」のセミナーでお話を伺った「アパート投資の王道」（ダイヤモンド社）
の著者・白石貢氏の場合は、田園都市線の駅近という立地で、
土地から仕込んで５０年間賃貸を目指した木造アパートを新築し、
１０％近い利回りで運用しておられます。
これなど正に、名刀を鍛え上げた匠の技といえましょう。
私の場合は、本業のサラリーマンを継続しながら、
長期間にわたり安定な収入を確保するには、
区分所有マンションを対象とする不動産投資が自分に最も合っていると考えました。
マンション投資を選んだもう一つの理由は、
自分の生活圏がマンションエリアにあることです。
身近で多くのマンションに出会いますし、自分の住まいもマンションです。
仕事も都心＆京浜地区ですから、通勤途中にも物件調査がタイムリーにできます。
都心は地価が高いのですが、容積率を有効利用して戸数を確保していますので、
１室あたりの土地負担は小さく、手頃な価格で入手可能です。
それに対して賃料は高めで借手も多いので、
インカムゲインでは有利だと考えました。
また、購入価格のうち、建物の占める割合が高いので減価償却が大きく落とせ、
キャッシュフローが確保できます。
売却時、建物価格は値下りしていますから、
減価償却費分を含めても課税されることもありません。
（売却時の税金を決める売却益の計算方法は、
（売却価格＋減価償却費の累積合計）－購入価格＝売却益
とするルールになっています。
当然、マイナスになった場合には税金はかかりません。）
鶏と卵の経年変化---キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資のイメージをつかむには、
物件の価値を鶏に、家賃を卵にたとえると分かりやすいと思います。
賃貸経営を始めると、毎月家賃（卵）が入ってくるので、
ついつい、永遠に金のなる木を手に入れたような錯覚に陥ってしまいがちです。
しかし、鶏が日々年をとっていくように、
物件も確実に老朽化して、その価値を下げてゆくのです。
最後は取壊しや建替えに終着することを、
常に認識しておくことが重要です。
区分所有の最大の難しさは、ここにあります。
タコが自分の足を食いながら、身を削って配当金として家賃収入を生み出している、
といったくらいの自戒の気持ちが常に必要かもしれません。
前述の卵と鶏のたとえでは、
鶏と卵が経年変化でどう変わってゆくかが重要です。
理想を言えば、卵を沢山生みながら、何年後かに鶏も太って大きくなっているのがベストです。
このインカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的にいくらになるかで、
その投資の出口が決まることになります。
専門的には収益還元法＝ＤＣＦ（Discounted Cash Flow）、
正味現在価値＝ＮＰＶ（Net Present Value）、
内部利益率＝ＩＲＲ（Internal Rate of Return）
等のキーワードでネット検索すれば勉強になると思います。
プロがビジネスとして行う場合は、時間をも追及して効率の最大化を狙うのに対して、
個人が投資として行う場合は各人のライフスタイルや
最終的な利益と安全性を優先させる考え方もあります。
そこは理論上の最適値と異なってもいいのではないでしょうか。
バブルの頃のワンルームマンション投資は、
毎月持ち出しの状態でも、
数年後に物件を売却すれば何倍にも卵を産まずエサ代ばかりかかっていても、
最後は鶏が太って売れたため、儲かったわけです。
一方、最近は、マンションは値下り傾向にあるので、
毎月の家賃（卵）をトータルすれば、
最後に値下りした物件を売却しても値下り分を挽回した上に利益が出る、
という筋書きが成り立つような価格で、
金の卵を産む鶏を買う投資方法が必要です。
