区分所有と土地付き一棟ものの違い
サラリーマンが資金的に限られた状態で不動産投資を始めようとするときに開けてる道は、
区分所有のマンションか、土地付き一棟もののアパートといえましょう。
それぞれの場合の、鶏＋卵のトータル金額の経年変化をイメージ的に描くと、
マンションはひたすら家賃収入を得ながら、
定期的な修繕工事で延命を図るので、
修繕工事ごとに出費が伴います。
土地の持分はわずかで、その用途は個人の自由になりません。
また、物件の価値は建物に限定されるため、
年ごとに老朽化（減価償却）により漸近線的に価値ゼロに近づいていきます。
一方、木造アパートの場合は、法定建物寿命が２０年程度と短いため、
所有期間中に建替えが可能です。
また、建物を壊して駐車場として貸出しても収入は継続できます。
アパートとしての賃貸需要が減れば、更地にして一戸建て用地として売却することも可能です。
このように、出口が末広がりとなります。
トータル価値では、
土地付き一棟ものの方がざっくりした比較で２倍以上も有利ではないでしょうか？
（詳しい分析比較は、沢孝史氏の「エクセルでドカンと築くお宝不動産」（技術評論社）
のＣＤ－ＲＯＭツールで計算してみて下さい。）
しかし、区分所有は物件の選択が適切なら、
そのシステムを活用すれば賃貸の継続だけで運営に
ほとんど手間がかからないという特徴があります。
また売買もシステム化され、証券に近いような手軽な感覚があります。
前述の小口化原理では、より上流側に位置する分、
自分で商品付加価値をコントロールでき、
それと引きかえに数値的には有利になっていると考えられます。
土地付き一棟ものアパートとワンルームマンションの違いは、
投資１０か条での、日本刀の名刀とカッターナイフのたとえが直感的に分かりやすいと思います。
沢孝史さんの「お宝不動産」のセミナーでお話を伺った「アパート投資の王道」（ダイヤモンド社）
の著者・白石貢氏の場合は、田園都市線の駅近という立地で、
土地から仕込んで５０年間賃貸を目指した木造アパートを新築し、
１０％近い利回りで運用しておられます。
これなど正に、名刀を鍛え上げた匠の技といえましょう。
私の場合は、本業のサラリーマンを継続しながら、
長期間にわたり安定な収入を確保するには、
区分所有マンションを対象とする不動産投資が自分に最も合っていると考えました。
マンション投資を選んだもう一つの理由は、
自分の生活圏がマンションエリアにあることです。
身近で多くのマンションに出会いますし、自分の住まいもマンションです。
仕事も都心＆京浜地区ですから、通勤途中にも物件調査がタイムリーにできます。
都心は地価が高いのですが、容積率を有効利用して戸数を確保していますので、
１室あたりの土地負担は小さく、手頃な価格で入手可能です。
それに対して賃料は高めで借手も多いので、
インカムゲインでは有利だと考えました。
また、購入価格のうち、建物の占める割合が高いので減価償却が大きく落とせ、
キャッシュフローが確保できます。
売却時、建物価格は値下りしていますから、
減価償却費分を含めても課税されることもありません。
（売却時の税金を決める売却益の計算方法は、
（売却価格＋減価償却費の累積合計）－購入価格＝売却益
とするルールになっています。
当然、マイナスになった場合には税金はかかりません。）
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