第３章 シミュレーションの力で見極める
ここでは、収支のシミュレーションを行い、
ワンルームマンションへの投資とはどういう性質のものか、
ワンルームマンションが自分の投資対象として適しているかどうかを考えてみましょう。
長期間の運用の見通しを持つ
物件の検討というと、一般的には、
（価格、立地、利回り）などがまず頭に浮かんでしまいますが、
投資が目的である以上、知りたいことを突き詰めていくと、
「いくら投資したら、いつまでに、どれだけの利益が戻ってくるか？」になるはずです。
極論すれば、その収支が投資対象として満足のいくものであれば、
どこのどんな物件であろうとも良いわけです。
（これは、何を買ってもいいということではなく、
数値を最優先にして考えるべきだということです。）
つまり、最初に（価格、立地、利回り）などの条件があるわけではありません。
投資先として期待する運用成績を得るために必要な要素を、
個々の物件の状況から数値化し、
そこから将来の収支のシミュレーションをして妥当な投資額を算出し、
実行するかどうか決めることになります。
最近は社会や経済の変化が激しく、
１０年はおろか５年先の状況も予想が困難だと言われています。
１０年以上先の正確なシミュレーションが難しいとしても、
厳しいパラメータ（媒介変数）を設定しておけば、
常に出口を見つけ出すための数値を明確化することができます。
嵐の中でも自分のポジションをコンパスで常に把握しながら航海するのと同じで、
これによって遭遇のリスクを回避できます。
危険な時は島影に退避できるでしょう。
理論値（シミュレーション値）と実験値（現在の投資状況）を
常に比較しながら運用していくことで、
この２つの間で乖離が生じたら、自己チェックをして何が原因かを探り出すことができます。
（当然、こんな長期間の仮定計算では乖離していくでしょう。）
それによって、その時々でより適切なアクションをとり、運用を改善していきます。
不動産投資、特にワンルーム投資は建物という耐久消費財への投資ですから、
人に現役時代の生涯年収があるように、
それぞれの物件にも商品寿命のうちに稼いでくれる総家賃収入があります。
その権利を途中で買い取って運用するわけですから、
「現役寿命があるうちにトレード料に見合う活躍をしてくれるかどうか？」
を見極めると考えればいいでしょう。
特に、中古ワンルームマンションの区分所有の場合、
賃貸商品としての寿命の間に建物が稼ぐ新築時から建替え時までの累計家賃を、
複数のオーナーがチェンジしながら所有期間に応じて分け合っていくと考えられます。
従って、築年が古くなるほど残り時間が減り、
利回りが高くないとペイしない計算になります。
具体的数値は、この章の後半でご紹介するシミュレーションで計算できます。
収支を判断するために必要な要素として、
購入時の価格、利回り、築年などの明確なものと、
家賃下落率、空室率、物件価値などの
将来を予測する必要があって直接確定できない要素があります。
これらは建物のグレード、立地、間取り、設備等等の
間接パラメータによって決まってくると考えられますので、
物件についてできるだけ多くの情報を集め、
それらをシミュレーションに入力できるよう数値化して評価することが必要です。
綺麗とか豪華、便利、割安感などの定性的な印象は、
その次のステップの判定要素と考えるべきでしょう。
不動産屋さんへ購入希望物件の条件を伝えるときは、
いつまでにいくらの利益を確定したいかを考え、
その条件を、一般に使われている「価格」「利回り」「築年」等々
の用語で表現し直して伝えればいいわけです。
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