２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
１２．５年を経過した段階で投下資金はすでに回収できていることになりますから、
次に問題となるのは、この物件があとどのくらい使えるかです。
野球選手の中にはピークとされる年齢を過ぎてもまだ現役で大活躍する人もいますし、
不動産でも優良物件なら築年数を感じさせずに稼動するものですが、
それはごく一部です。
建物は耐久消費財であり必ず寿命が来るという基本認識をしっかり持ち、
投下資金が回収できた時点で、
あと何年使えるかを冷静に判断することが重要なポイントとなってきます。
投下資金を回収できた時点でまだ賃貸物件として使える期間が残っていれば、
残存価値は高くなります。
残存価値を買値で割り、さらに資金回収に要した年数で割れば、
その投資物件の総合的な年利回りを割り出すこともできます。
さきほどのモデルケースで、１２．５年後に物件を６５０万円で売却したとします。
この時点で投下した資金は回収できていますので、
１０００万円投資して、１２．５年後に６５０万円の利益を上げたことになります。
ですから、
６５０（万円）÷１０００（万円）÷１２．５（年）＝５．２（％）
となり、年平均５．２％の投資だったことになります。
（簡略化するため、修繕維持費、家賃の下落、所得税等はここでは無視していますが、
実際のシミュレーションでは全てを考慮します。）
これは、短期的な利回りに惑わされずに、
売却までを含めてトータルで考えて有利な投資か否かを判断するための、
大切な目安となります。
一方、あなたからこの物件を買う相手の収支決算はどうでしょう。
家賃が下落しなければ、
８０万円÷６５０万円＝１２．３（％）
という計算で、年利回り１２．３％で築後２７．５年の物件を買ったことになり、
６５０（万円）÷８０（万円）＝８（年）
つまり、あなたから物件を買った相手は、
そこからさらに８年後の、築３５．５年の時点で購入資金を回収することができる、
という計算になります。
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