マンション投資で成功するための８つのチェックポイント
では、実際にマンション投資の可否を判断するためには、
どんな点に着目したらいいのでしょうか。
私は常に次の８項目について検討した上で投資判断をしています。
成功するための８つのチェックポイント
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
３．その時、自分の年齢と家族の年齢は何歳になっているか？
４．買値をいくらにすれば、築３０年までに資金回収ができるか？
５．築３０年時の物件の価値（想定売値）はいくらか？
６．築４７年までにいくらの累積キャッシュフローがあるか？
７．参考値として、築６０年までの累積キャッシュフローはいくらか？
８．法定減価償却期間が過ぎた後の建物価値（想定売値）はいくらか？
では、一つずつ説明していきましょう。
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
耐久消費財である中古の建物を賃貸用に購入するということは、
買手はスポーツ選手をトレードするチームオーナーのようなものです。
選手は年々歳をとっていきます。
トレード料に見合うだけの働きをその選手が現役寿命にしてくれるかどうかを見ぬいて、
稼げるだけの価値に見合う値段で買う必要があります。
その間に予想される支出（維持費用）は、選手に支払う報酬にたとえられます。
維持費用のうち、事前に明確に把握できるものは、
仲介手数料、不動産取得税、保険料、賃貸手数料、
広告費、管理費、修繕積立金、賃貸業者管理手数料、固定資産税などです。
金額が予測しにくいものには、退却時リフォーム費、専有部設備修理費（エアコン、給湯器等）、
大規模修繕費などがあります。
家賃収入はたとえて言うなら選手の実績からある程度見当がつきます。
一方、家賃収入はたとえて言うなら選手の成績です。
もし、打率３割で１０年間活躍する野球選手の契約金の標準が１億円だとして、
選手が期待通り１０年活躍すれば元が取れるとしたら、
２割５分で１５年活躍してくれればＯＫだと考えることができるのではないでしょうか。
単純化した不動産投資のモデルケースを考えてみましょう。
築年 築１５年経過
購入額（購入諸費用含む） １０００万円
年間表面家賃 １００万円
年間諸費用 ２０万円
年間諸費用の代表的例としては、修繕積立金、
共用管理費（給湯費や町内会費が必要な場合もある）、
固定資産・都市計画税、賃貸管理委託手数料、
その他維持修繕費（数年ごとに発生する額を仮に均等割りしておく）、
地代（借地権物件の場合）などがあげられます。
この物件を現金で購入した場合、将来の状況が変化しないと仮定し、
また所得税等を考慮しなければ、投下資金を回収できるまでの期間は１２．５年
（１０００万円÷８０万円）となります。
毎年、家賃収入というキャッシュフローが見込まれる不動産投資では、
投下資金の回収が進めば進むほど、リスクは小さくなります。
資金回収の早さがリスク回避の重要なファクターなのです。
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