４．買値をいくらにすれば、築３０年までに資金回収ができるか？
これは出口戦略のひとつの目安としての考え方です。
鉄筋コンクリート（ＲＣ）の建物の法定耐用年数である４７年を、
建物の寿命だと仮定しましょう。
その場合に、築４０年を超え、あと数年しか寿命のない物件を売却できたとしても、
買い叩かれる可能性は大きいでしょう。
しかし、築３０年をひとつの目安として考えてみると、
それまでに投下資金を回収できれば、法定耐用年数の築４７年まで、
あと１７年が残っていることになります。
前述のモデルケースで言うと、築１５年の時点で購入しますから、
築３０年の時点でのインカムゲインの累積は、
８０万円×１５年＝１２００万円となります。
ですから、１０００万円での購入は投資可能な範囲であるという判断が成り立ちます。
築３０年の時点で売却する場合は、
買手が残りの期間で再び家賃を得る余地が残っていますので、
価値を認めてくれる可能性が高くなります。
この時点で５５０万円で売却したとすれば、この売却代金と、
インカムゲイン累計と投下資金の差額２００万円の合計７５０万円が手元に残り、
（２００万円＋５５０万円）÷１０００万円÷１５年＝５％
でトータルの平均利回りが年５％になります（ただし税金等は考慮に入れていません）。
一方、この物件を買った人は、家族収入に変化がないと仮定すれば、
８０万円÷５５０万円＝１４．５％
と高利回りの物件を購入したことになり、約７年後の築３７年時点で元がとれます。
区分所有での投資対象はあくまでマンションの１部屋という耐久消費財ですので、
所有することに執着せず、売手と買手両方にメリットが残る有利な時期での売却も、
選択肢のひとつとしておきたいものです。
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