正確なシミュレーション力が勝敗を決める
この８つのチェックポイントを検証するためには、
物件を購入した場合を仮定して長期のシミュレーションを行う必要があります。
モデルケースは、考え方をご理解頂くため、
維持修繕コストや家賃の下落、
空室などが全く考慮されていない理想状態での単純計算でした。
では、正確なシミュレーションをするためにはどんな項目が必要でしょうか。
シミュレーションを行うために必要な値は、
すでに確定している項目と、将来の不確定要素を予測する必要がある項目に分かれます。
確定している項目は、
物件価格（交渉によって変動の余地があります）
築年数
現在の空室率、家賃設定
管理費・修繕積立金実額
修繕積立金残高の状況
税金、保険料、維持諸経費
建物の減価償却額、土地課税評価額
現在の物件時価
などがあります。一方、不確定要素を含み、
推測が必要な項目は以下のようなものです。
将来の空室率、滞納率
将来の家賃変動率
今後発生が予想される修繕費等
耐用年数
将来の売却価格
この推測が必要な項目について、
情報収集により誤差の少ない数値を得ることができれば、
シミュレーションが正確なものとなり、投資判断も精度の高いものとなるでしょう。
とくに、ポイントとなるのが将来の空室率や家賃変動率ですが、
この値は何を根拠に決めればよいのでしょうか？
これらの値について、管理のプロであれば、
膨大な部屋数についての豊富な管理経験があります。
例えばどこのエリアであれば、空室率はいくら、どの物件の家賃下落率はいくら、
などの明確な統計数値化データを長年積み上げて持っています。
それらの情報を活用しない手はありません。
建物管理会社が専有区分の賃貸管理家賃保証をしている物件であれば、
その空室状況、家賃の推移について、詳細データを所有しています。
仮に、すでにその管理会社への委託物件を持っているのであれば、
情報の入手はたやすいでしょう。
例えば、この会社が当該物件で管理している部屋のうち何室が空室かという統計データから、
瞬時に空室率が分かります。
そのようなコネクションがなくても、区分所有の場合はインターネット上で同レベルの空室情報や、
場合によっては同一マンションの同一仕様の空室情報を調べることができますので、
一定期間、空室の発生から入居が決まるまでの長さ
（空室募集がアップされてから無くなるまでの期間）をトレースします。
この方法なら、１室でも時間的統計データから、
実際の入居状況と家賃が推測できます。
また、お目当ての物件の近くにある不動産屋さんへ出向いてインタビューするなどでも、
概算値を掴むことができます。
このようにして不確定要素を推測し、長期のシミュレーションをしてみることで、
前述の「成功するための８つのチェックポイント」に対する答えが見えてきます。
具体的にはエクセルなどを利用して数値を計算式に当てはめていくことになりますが、
シミュレーションを最初から作るのは大変だと思われる場合には、
「お宝不動産鑑定ツール リアルキャッシュフロー」を入手して、
ご自分に合うように手を加えると理解しやすいでしょう。
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