・築４７年時点でのインカムゲインの累積キャッシュフローは９５０万円
この時点で家賃は３．９万円、
法定減価償却済みで物件の価値は２６８万円まで下落しています。
法定償却期間は終了していますので、
現在の税法では、法定償却年数の２割の年数で減価償却できるルールになっています。
法改定がないと仮定しての話ですが、
居住用でしたら４７年×０．２＝９年
でその時点の購入価格に対して減価償却できるということです。
このメリットに注目し、家賃３．９万円を取れる物件に買手がいるか？
ということになります。
これはあくまで計算上ですから、現実問題としては、こんな先のことは分かりません。
このとき、筆者は７２歳になっているはずです。
もし無料で区分所有権を譲渡しても、手元には８９１万円のキャッシュが残ることになります。
これは単純加算ですから、複利運用すればさらに金額は増します。
シミュレーションでは以上のような見通しでした。
ところで、４年経過した現時点での実際の途中経過（実験値）はどうでしょうか？
入居率ですが、４年間（４８ヶ月）で空室は１回２ヶ月のみでしたので、
シミュレーションの９０％に対して実績は９５．８％です。
家賃下落率は、２００２年～４年は月４万８９２０円の家賃収入でしたが、
２００５年から前述のように５万２３１０円にアップしたので、
シミュレーションでは年１％のダウンを予想していたのに対して、
実績では年１．１５％のアップでした。
これ以外に、シミュレーションには含めていない礼金と更新料が、
実際にはインカムゲインとして加算されます。
物件価値は減価償却に基いて４２９万円に下落すると予想していましたが、
現在インターネットなどで調査した取引事例では、
５５０万円～６００万円程度であれば買手はつきそうです。
つまり、シミュレーション時には６０万円程度のダウンを予想していたのに対し、
約６０万～１１０万円程度のアップです。
（ただし、あくまで現時点での含み益です。）
さて、ここでシミュレーションを少し振り返ってみましょう。
投下資金回収時までの１７年間の投資総合利回り年４．５％という数字は、
最悪値での計算なので、厳しすぎて投資価値が無いという判断もありえます。
この程度の利回りなら、
リスクの少ない格付けの高い海外の債券などへの投資でも達成可能かもしれません。
そこで、もう一度シミュレーションに戻ってみます。
すべてを最悪パラメータに設定した辛口シミュレーションでしたので、
今度は、実験値を参考にして見直してみましょう。
もう少し実際に近いと思われるパラメータを採用します。
・家賃は現在の５万２３１０円（表面利回り１５．２％）とする
・稼働率はこの４年間での実績値９５％とする
以下を採用すると、投下資金回収期間は１５年間に短縮され、
単純に法定減価償却した１５年後の理論物件価値は３５０万円になります。
これで売却したとして、税金など諸費用を含めた総合利回りは５．３％になります。
これでもまだ、売値は現実の市場価値と較べれば辛めのシミュレーションといえましょう。
この時点の家賃は４．５万円に下落している計算となりますので、
仮に表面利回り１１％、１５年前の買値４９０万円で売れれば、
総合利回りは年７．２％というシミュレーション結果になります。
従って、現実値にかなり近いと想定されるシミュレーションでは、
１５年間の最終投資利回りは年平均５．３～７．２％のあいだと予想されます。
いずれにしても、レバレッジを効かせない現金によるマンション投資では、
総合利回りはこの程度になります。
この程度の総合利回りでも不動産投資を行う価値があるかどうか、
という判断は、個人の事情や志向によって違ってくると思います。
ちなみにプロがビジネスとして行う場合は、
利回り１０％程度を一つの目安とし、実際にはリスクをコントロールしつつ、
借入金によるレバレッジを効かせて、
この何倍の利回りが可能かを判断するようです。
PR
