中野新橋物件の実例
それでは、具体的事例でシミュレーションを見てみましょう。
筆者が２００２年に購入して約４年間賃貸している中野新橋の物件です。
前述のように、
このシミュレーションでは将来に影響を及ぼすパラメータをいくらにするかがポイントとなります。
購入時のパラメータは、家賃低下率を年１％、稼働率を年９０％と仮定して計算しました。
（実際には、購入時は家賃保証でしたので稼働率は１００％で計算できますが、
将来の管理状態の変更も配慮して最悪のケースを想定しています。）
この値は、都心部の駅近ワンルームでは非常に厳しく設定した辛口の値といえます。
パラメータの決定については、
沢孝史氏の「エクセルでドカンと築くお宝不動産」が参考になります。
大きな不確定支出を想定しています。
その負担金の額ですが、全３０室の場合、１室あたりの負担を５０万円と考え、
そのうち３０万円を修繕積立金から支出し、２０万円を臨時支出とすることを想定しています。
（実際の修繕積立金は各戸月額３０００円ですので、
０．３×１２ヶ月×３０室×１５年＝１６２０万円貯まります。
この１５年間に管理費でまかないきれない小規模な臨時修繕が発生すると想定して、
残り９００万円程度を大規模修繕に充当できると仮定しました。）
シミュレーション結果は次頁のようになったので合格と判断し、購入に踏み切りました。
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