私が購入しなかった一例
シミュレーションをして、購入を見送る物件もあります。
一例を簡単にご紹介しましょう。
ある時、渋谷駅から徒歩７分、道玄坂で８８０万円、１９８７年築（築２７年）、
総戸数１５６戸、占有面積１６．６ｍ２、表面利回り９．５％という物件の紹介を頂きました。
大規模修繕は前年終わったところで、
一般媒介物件で情報が公開されたばかりの物件でした。
建物全体の総戸数が多い分、管理費の額は低く、
修繕金の積立残高は多いので有利ですが、
建築基準法改定前の建物なので現在よりも緩い耐震基準で建てられています。
住戸の７～８割はオフィス用途で、立地からも賃貸需要は問題ありません。
一方、エレベーターが２基付いているので、住民には便利な反面、
毎月の維持費と老朽化に伴う修繕費が負担になることが予想されます。
そして何より、この時点で築２７年だったため、建物寿命と資金回収を考えると
これがネックになるのではないかと懸念されました。
シミュレーションをしてみると、築４７年までに資金回収ができない計算となりますので、
その前に資金回収ができてさらにいくらかの利益が出る価格
で買取ってくれる方が現れるという保証がなければ投資できない、という判断になります。
このような検討を経て、この物件には買いを入れず、見送りました。
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