・投下資金は１７年以内に回収できる
表面利回り１２．８％でしたが、家賃保証システムを使い、
実質利回り１２％で購入したので、実質利回りをもとに計算した結果、
投下資金回収に１７年が必要となります。
（念のため稼働率は９０％と仮定していますが、実質保証のため空室はありえないので、
資金回収までの期間は実際にはもっと短くなるはずです。
現実には、手取り家賃もアップして購入３年後からは表面利回り１５．２％になっています。
以下、あくまで購入時点での最悪値シミュレーションで説明します。）
投下資金が回収できた時点で、
マンションは築３５年、筆者は６０歳になっています。
減価償却により物件価値は３３８万円、家賃は４．１万円に下落していることになります。
中野で駅から３分で家賃４．１万円なら、修繕がしっかりしていれば借手は付くでしょう。
売却する場合でも、法定償却期間を１２年残して、
表面利回り１４．５％、価格３３８万円であれば、買手は現れるでしょう。
１７年間の投資最終利回りは、税金など諸費用を含めて４．５％になります。
この値はちょっと小さすぎるという印象があると思いますが、
それについては後述します。
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