８．法定減価償却期間が過ぎた後の建物価値（想定売値）はいくらか？
法定上、築４７年で減価償却は終わりますが、
管理がしっかりなされていれば、実際の売買価格はゼロにはなりません。
従って、この時点で売却するという選択肢もあります。
この場合、法定耐用年数を終わっていますので、
法定耐用年数の２割の年数で割り出した大きな減価償却費を
経費として落とせることに価値を認めてくれる買手も現れるかもしれません。
古い建物の身近な一例として、
私の勤務先が入っている都心の９階建ての貸ビルを見ておきましょう。
築４０年を過ぎ、オフィスビルとしては法定減価償却期間を過ぎようとしていますが、
全フロアで常時満室状態が続いています。
超高層ビルの半分以下の賃料なので、
借手にメリットがあるからです。賃貸需要があれば価値が認められ、売値も付きます。
あくまで仮定の話ですが、
築６０年での建替えに直面した場合での累積キャッシュフローとのバランスや、
想定売値も想像してみましょう。
モデルケースでは、年８０万円の家賃を得ながら毎年５％複利で運用し続けると、
築６０年までの４５年間で単純計算では１億３５００万円になります。
法定耐用年数をひとつの区切りとして投資をした物件が、
築６０年まで持ちこたえてくれれば、修繕維持費を考慮しても、
インカムゲインだけで十分利益が積み上っているはずです。
そうなれば、仮に区分所有権を無償で譲渡しても、
収支は大きくプラスとなります。
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