３．その時、自分の年齢と家族の年齢は何歳になっているか？
さて、ここで注意を払いたいのは、ご自身とご家族の年令です。
子孫代々に続く資産を残すために投資する場合は別ですが、
純粋にご自身の経済状態を向上させるためであれば、
予想されるご自身の寿命以上に物件の寿命を求めるのは
あまり効率的とはいえないのではないでしょうか。
理想はご自身と物件の寿命を近づけることであり、
その前に物件の寿命が尽きてしまうと予想される場合には、
投資するときに予め、売却などの出口戦略まで考えておくことが必要になるでしょう。
ご自身が現役であるあいだに資金回収を終えることができた場合は、
給与のキャッシュフローもありますから、
①売却する
②追加投資で物件の延命を図る、
あるいはリフォームなどで価値をあげる
③築浅物件を買い戻す、
などの自由な選択肢が残されています。
同時に、お子さんの進学や、親御さんの健康などを推定してシミュレーションしていけば、
必要な家計支出も予想できます。
物件と手持ちのキャッシュをどう組み合わせることが家族にとって最適な資産運用なのか？
を考えます。
たとえば、このモデルケースの場合、物件を売却してまとまった６５０万円を手にするか、
引き続き毎年８０万円の家賃を得られるほうがいいか？
を判断することになります。
一方、ご自身の寿命より物件寿命が長ければ、
相続されたご家族は、安定的なインカムゲインを得続けることができます。
しかも元値はゼロですから、利回りは無限大です。
もちろん、相続税の負担は必要になりますが、土地の持分はわずかですし、
建物の減価償却が進み、評価額は下がっていますから相続税額上も有利です。
相続後は売却してもよし、賃貸に出してもよしということで、
出口の自由度があります。
不動産を所有すると、未来永劫自分のものであるような錯覚に陥りやすいものですが、
あの世まで持っていけるものでもありません。
不動産を所有するということは、
すべての人の共用財産である不動産を占有できる権利
を持っているだけだと考えておいたほうがいいでしょう。
所有権に対して固定資産税を払っていることを考えれば、
国から不動産を借りて、
税額に見合う有効活用業務を負っているという見方さえできます。
PR
