鶏と卵の経年変化---キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資のイメージをつかむには、
物件の価値を鶏に、家賃を卵にたとえると分かりやすいと思います。
賃貸経営を始めると、毎月家賃（卵）が入ってくるので、
ついつい、永遠に金のなる木を手に入れたような錯覚に陥ってしまいがちです。
しかし、鶏が日々年をとっていくように、
物件も確実に老朽化して、その価値を下げてゆくのです。
最後は取壊しや建替えに終着することを、
常に認識しておくことが重要です。
区分所有の最大の難しさは、ここにあります。
タコが自分の足を食いながら、身を削って配当金として家賃収入を生み出している、
といったくらいの自戒の気持ちが常に必要かもしれません。
前述の卵と鶏のたとえでは、
鶏と卵が経年変化でどう変わってゆくかが重要です。
理想を言えば、卵を沢山生みながら、何年後かに鶏も太って大きくなっているのがベストです。
このインカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的にいくらになるかで、
その投資の出口が決まることになります。
専門的には収益還元法＝ＤＣＦ（Discounted Cash Flow）、
正味現在価値＝ＮＰＶ（Net Present Value）、
内部利益率＝ＩＲＲ（Internal Rate of Return）
等のキーワードでネット検索すれば勉強になると思います。
プロがビジネスとして行う場合は、時間をも追及して効率の最大化を狙うのに対して、
個人が投資として行う場合は各人のライフスタイルや
最終的な利益と安全性を優先させる考え方もあります。
そこは理論上の最適値と異なってもいいのではないでしょうか。
バブルの頃のワンルームマンション投資は、
毎月持ち出しの状態でも、
数年後に物件を売却すれば何倍にも卵を産まずエサ代ばかりかかっていても、
最後は鶏が太って売れたため、儲かったわけです。
一方、最近は、マンションは値下り傾向にあるので、
毎月の家賃（卵）をトータルすれば、
最後に値下りした物件を売却しても値下り分を挽回した上に利益が出る、
という筋書きが成り立つような価格で、
金の卵を産む鶏を買う投資方法が必要です。
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