ワンルームマンションは小口化した投資商品
ワンルームマンションといった区分所有を他の一般的商品の流通価格にたとえると、
生産、仕入よりずっと下流の、
中間マージンが乗った末端消費者向けの小口化商品だと言えます。
生産者利益が乗った卸売価格で売主が仕入れ、
それに販売利益を乗せて小口化したものが新築時の小売価格となります。
品物を割安に入手するには、より生産者に近いポジションで、
なるべく大量に購入すればよいことは周知のとおりです。
その代わり、それを実行するためには、それなりの専門知識、
ノウハウ、資金規模、労力や手間が必要となります。
下流に行けば行くほど、お膳立てが出来たお手軽な完成品になり、
その代償として割高となるわけです。
（理論的には、自分でマンションを１棟建てる力量があれば、最も有利といえます。）
資金回収という時間的ファクターでも、
生産者、売主ともに販売する時点で、
利益を含め資金回収が完了します。
それを個人投資家が長期ローンを組んで購入し、
引き受けることになります。
中古マンション投資というのは、その区分所有が中古として売却されるのを、
割安に仕入れて運用するわけです。
中古マンションは売手の事情により価格の自由度が大きいため、
上記のような生産流通の価格システムから外れる性質を利用できます。
それでも投下資金の回収は、
維持費などの諸費用支出や空室・滞納リスクを伴いながら１０～２０年を要します。
最後は１棟ものとは違って土地が残らず、区分所有権の義務だけが残るので、
老朽化による価値の下落と資金回収との時間競争になります。
キャピタルゲインは望めないと仮定した場合、
なるべく短時間にインカムゲインで資金を回収し、
最終的に物件価値がゼロになっても手元に積上がったキャッシュで
資金回収を終えて利益を確定する必要があります。
つまり、数字上では、建替えとなった場合でもそれを補いうるキャッシュ
（途中複利運用も含めて）が手元に残る価格で購入することになります。
その条件を満たす価格で購入できる時のみ、
マンション投資の入口をくぐるわけです。
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