購入物件その１１ 個人の現金買いは、やはり有利
以前に物件を購入した池尻大橋の隣の駅、三軒茶屋の物件が売りに出ました。
三軒茶屋駅からまっすぐ下北沢に通じる茶沢通りという商店街を
５分程度歩いたあたりの物件です。
ここも賃貸需要の高いエリアです。
この物件に着目したのは、新築以来同じ法人が入居し、
この部屋に住所登記している点でした。
１６ｍ２３点ユニットバスは、物置として使用中。）
居住費は景気に左右されにくく安定的ですが、
法人使用の場合は、業績次第で滞納リスクがあります。
しかし、その場所に登記されているため、
滞納、退去となれば、会社登記を移す手間と費用が必要となります。
（もちろん、倒産したら終わり、という可能性もありますが。）
インターネットで調査したら会社状況も安心だったので、
リスクは取れると判断しました。
最初の１室から事務所使用はちょっと怖いですが、
複数の物件を所有することで、リスクは回避できます。
事務所として賃貸運用してみることで、
自分では気づかない問題も経験でき、次につながるノウハウを蓄積できると考えました。
７８０万円の平凡な売値でしたが、
売主に事情がありそうな予感がし、６５０万円の指値を入れました。
ここで２人の買手が現れ、競合となりました。
買主の１番手は７５０万円の国金（国民金融公庫）の融資待ちとのことで、
融資が通らなければ買えないわけです。
２番手は７００万円の現金３ヶ月決済という条件で、
融資というハードルはないものの、支払いまで３ヶ月待ってほしいということです。
縁というのは不思議なもので、
売主は昨年田園調布の物件を譲って頂いた同じオーナーさんでした。
やはり、期末決算を控えて、それまでに赤字処分の決済を済ませたいとの事情でした。
そこで、私の有利な点は、過去の成約実績が信用につながるのと、
現金買いによる確実な決済だと考えました。
ちなみに、この物件はR1社さんからの紹介でした。
吉報は重なるもので、同時期にK社さんから、下北沢の物件を６５０万円で紹介されました。
こちらは買取業者からの買付証明が入っていましたが、
この業者さんの手に渡れば管理会社であるK社さんは管理が出来なくなってしまいます。
私が購入すれば管理が継続できるため、
K社さんは私の返事待ちで物件を押さえてくれていました。
一方、三軒茶屋の物件の売主さんも、昨年の私との成約実績に絶大な信頼を寄せてくれて、
是非買ってほしいとのご希望でした。
R1社さんも年末決算を控え、確実な決済を優先希望していました。
どちらも魅力的でしたが、私に２室同時に購入する資力はありません。
最終的には両方の物件を現地に見にいき、長期保有を想定して、
管理状態の良さから三軒茶屋の物件を購入しました。
人気のある下北沢の物件なら、
個人投資家の私でも１００万円程度のキャピタルゲインで転売できたかもしれませんが、
私の投資手法はインカムゲイン中心で考えていますので、
「好みに合わなかった」ことも買わなかった理由です。
この物件では、私は指値の３番手でしたから、通常ではとうてい購入できません。
しかし、売主や仲介業者と既にお馴染みとなっており、
最後には、売主さんから是非買って下さいとの、ありがたい申し出を頂くほどでした。
不動産取引では、いかに人の縁と確実な決済による信用が重要であるかを実感しました。
実は、このような展開も予想できたため、
あくまで自分の投資方針に沿った値段で、最初の指値をお願いしていたのでした。
途中まで同時進行したK社さんからの下北沢の物件では、
最近のワンルーム市場で賃貸管理がいかに重要視されているかを体験しました。
その面では、プロの買取業者よりも個人投資家が有利な点があることを学びました。
この二つの話を通じて、不動産投資の要はやはり人脈と個別事情であり、
本当に有利な物件を入手するには、
複数同時に購入できるくらいの十分な資金を準備した上で依頼をすれば、
チャンスを逃さないことを学びました。
このケースも資金が十分あれば、２室とも購入したかったところです。
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