購入物件その１０ ファミリータイプ混在の大型物件
これも続けてR2社さんから紹介されたものです。
関内の物件の賃貸トラブルのお詫び的な意味もあったようで、
売りが出たその日に、真っ先に情報をもらいました。
神奈川県相模原市の駅から３分の立地にある、２０ｍ２のワンルームマンショウンです。
この物件を購入した動機は、「将来の人口減少」と「区分所有の老朽化、建替え問題」
に対する解決策を探る、ひとつの実験モデルとなると考えたためです。
日本では将来人口減少が進みますが、
ある特定のエリアでは逆に人口が増えると統計予想されているようです。
前述の関内の物件を調査検討するうちに、
東京以外でも身近な場所にそういうエリアがあることに気付きました。
改めて調査してみると、私自身が土地勘がある相模原市も、
地価が安い割りに賃貸需要の将来性があり、有望な地域だとわかりました。
もう一つの「老朽化、建替え問題」についても、実験モデルとしての意味をもっています。
この物件の最大の特徴は、
１２７室あるワンルームタイプとファミリータイプが混在した大型物件だということで、
相模原駅３分の立地にディベロッパーが元の地主と等価交換方式で建てたものです。
実需のファミリー居住者が住んでいるので組合がしっかりしており、
管理状態も良好で、積立金も６０００万円と潤沢です。
売りに出たのは１２階建ての最上階にある独立部屋で、
４方向が眺望良好である点も魅力です。
２０ｍ２とやや広めで、若い女性が契約し入居していますが、
実際はカップルで同棲中でした。
こういった場合は、次回の契約更新時にさりがなく男性にも契約をお願いすれば事足りますし、
経験的に言って安定した賃貸が期待できます。
エリア的にはそれほど人気が高いわけではありませんが、
私自身が土地勘があるのと、自宅から近いので、
空室が長引きそうな場合に自分で賃貸募集や
リフォームのために動けることもプラス要因だと判断して購入しました。
ファミリータイプが混在している物件の場合、
将来建替え問題が発生すると、
管理組合の意見が割れるリスクはワンルーム単独物件より大きいと想定されます。
そのリスクを先送りするためにも、建物寿命が自分より長いことが重要になります。
この場合は、表面利回り１４．６％で、築３０年時に投下資金が回収でき、
築４７年時に私は７９歳になっている計算です。
この物件は一流ディベロッパーが建て、
建物がしっかりして管理が行き届いた分譲タイプのファミリーマンションですから、
実需（オーナー自身が使用する）の割合も高く、
私が生きている間は建替え問題もないまま長期所有も可能だと考えられます。
ワンルーム専門業者の仲介物件の場合、
全棟ワンルームとなりますが、一般仲介業者ではいろいろな物件を扱っています。
建物の維持管理費は専有部面積比率での負担となるので、
狭いワンルームの割合に応じた負担で、
造りがしっかりしたファミリー混在物件のメリットを享受できる点はプラスだと実感しました。
賃貸需要面から考えてみても、入居者は同じワンルームでも、
大きく立派な建物の１室に住みたいと感じるはずです。
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