購入物件その９ 入居者をイメージして購入する
５年程前から情報提供してもらっていたR2社から紹介された物件です。
２００４年ころから都内の物件が高騰しはじめて、
インカムゲインと築年数、資金回収年数を計算すると、
投資できる物件が都心部では見つからなくなってしまいました。
築年が古いものでも、すでに収益換元法では買えない価格まで高騰してしまっています。
そこで、賃貸需要と価格を考え、横浜エリアをねらうことにしました。
横浜は賃貸需要が高い割には、まだ手頃な価格です。
中華街を中心とする異国情緒と港街の雰囲気は、東京とは一味違った特徴があり、
メディアでの住みたい街ベストテンにも、常に上位にランクインしています。
また、将来も人口が増加していくという統計予想が出ているので安心だと考えています。
個人的にも母親の生地で、親戚も多く住み、
子供の頃から慣れ親しんで土地勘がありました。
紹介された横浜関内の物件は築１７年（平成元年築）で、
シミュレーションしてみたところによると、
築３０年程度で投下資金が回収できる計算です。
建物全体の大規模修繕が２年前に済んでいて、
内装も退職金で昨年購入したオーナーが全面リフォームしてあるとのことです。
同時期に売りに出ていた同棟の２室の物件価格は、
６９０万円と６５０万円でした。
そのうちの１室の売主は建築会社でしたので、
いろいろ聞いてみると、建物はバブル期の仕様で良い造りとのこと。
ちょうどR2社は期末決算を控えていたこともあり、
５７０万円で購入できました。
このように仲介業者の決算期ですと、指値も通りやすくなります。
価格は売主が決めると思いがちですが、最終的な契約の成否は仲介業者の手腕しだいです。
何とか決算期に間に合わせて成約させようと必死になってくれるわけです。
実は、この物件ではもう一人、別の仲介業者を通じて指値なしの（売値で買う）買手がいました。
しかし、R2社は売主から直接物件を預かっているので、
私が買えば仲介手数料を売主と買手両方から取れます。
（これを両手が取れるといいます。）さらに、
買手に仲介業者が入ると、その業者指定の様々な書類を作成する手間だけでも大変なので、
２０万円程度の差なら是非とも私に買って欲しいとのことでした。
このような事例は前述のI社のように、
必ず両手を取れるワンルームのオーナー間での仲介システム
を利用した売買では体験できないことでした。
単純に価格だけで取引が決まるものではない、
ということを学んだ経験でした。
賃料が相場より高めだったので入居者に特殊事情があるのではないかと懸念していましたが、
案の定又貸しをしていることがわかりました。
そのうえ、滞納が発生してしまったので、保証会社にお願いして退去交渉をしてもらい、
約１週間でハウスクリーニングまで完了し、次の募集にかかりました。
エリアの特殊性と入居者ニーズを考慮し、横浜中華街の中国の方を対象に募集したところ、
すぐに県内著名大学で学びながら中華街で働く、
女子留学生に入居いただけました。
さすがに日本の大学で学ぶエリートですので、
入居以来入金は１日も遅延なく立派なものです。
実は鶯谷の物件で、まず家賃保証システムを使って中国の方に入居いただいた経験があり、
通常の管理募集でもリスクがとれると判断した上でのトライアルでした。
この物件は横浜中華街が近いため、
購入するときから中国の方を想定していました。
今後の少子高齢化を考えれば、海外からの労働人口は必ず増加するでしょう。
それに備えて実体験を積み重ねていけば、
自分なりのノウハウが蓄積できると考えました。
この物件から、外国人入居者の募集に積極的にトライできるようになりました。
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