購入物件その４ バブル期分譲仕様の小規模マンション
「中野坂上に、築浅で高利回りの物件が出ました。
地下鉄の丸の内線と大江戸線が通っているので、好立地ですよ」
とI社の営業マンから紹介されました。
バブル末期の分譲仕様で、共用部の広さや作りがワンランク上です。
また、１室はオーナーの実需（自分で使用すること）なので、
管理は良好です。
唯一の欠点は、ゆったりした造りのため総戸数が１６戸と少ないので、
大規模修繕時の費用負担が重いという問題です。
実際に、購入後５年のあいだに４期２年間にわたる大規模修繕工事を経験しました。
１棟の総額で１５００万円、１室あたりの負担が１００万円でした。
その半額を修繕積立金で、残りの半額を臨時拠出でまかないました。
これは１年分の家賃収入に相当します。
先の鶯谷物件に比較すると、エレベーターがない分、修繕積立金の残高が多く救われましたが、
総戸数１６戸といった小規模マンションの場合は、
大規模修繕の際の臨時支出に耐えられるだけの賃貸需要があるかどうかが、
購入の判断基準として大事になることを体験しました。
バブル期に施工されたグレードの高い物件といえども、
大規模修繕は必須です。
この物件は、立地と賃貸需要がいいため購入以来空室がなく、
幸いこの負担にも耐えられていますが、戸数の少ない物件は要注意でしょう。
エレベーターがなくても、総戸数３０室程度は欲しいものです。
この物件からは、比較的築浅のうちに投下資金を回収できる優良物件なら、
維持コストなどの点でリスクが取れることを学びました。
この物件は築１２年時で購入しました。
購入時のシミュレーションでは、１６年後の築２８年で投下資金を回収し終わる計算でした。
しかし実際には、賃貸需要が旺盛なので、
おかげで賃貸管理費が浮いた分、手取り家賃は増え、
更新料・礼金も入るようになりました。
シミュレーションではこれらを加えずに計算していますから、
投下資金の回収にかかる期間はさらに短くなるはずです。
築浅のうちに投下資金が回収できれば、その後は利益が積み上がっていきますから、
戸数が少ないことによる大規模修繕費用の自己負担リスクにも、
ある程度耐えられるわけです。
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