購入物件その２ 用賀の財務黒字マンションを現金で
鶯谷の物件では、建物全体の経済的、効率的な管理が大切だと痛感したため、
建物全体の管理運営がしっかりしていると思われる会社を調べ、
全国で５万室以上を管理している新築ワンルームマンション販売のI社を訪ねてみました。
中古仲介部門の営業マンを紹介してくれるようお願いしたところ、
その営業マンから用賀駅徒歩４分の物件を勧められました。
営業マン自身が１５年間所有している部屋の真上の部屋で、
同じ間取りの物件です。
実際のオーナーである営業マンが勧める物件ですから、
根拠はあるだろうと期待しました。
しかし、前回と同じような小規模の物件なので、
同じ失敗を繰り返さないように念入りにチェックしました。
資料はI社から取寄せましたが、
仲介と管理がシステム化されて新築以来の資料がきちんと揃っており、
ほとんど手間はかけずに、共用部と専有部、入居者関係の資料を入手できました。
これはシステム管理されているワンルームの大きなメリットです。
維持管理費が気になったので管理組合の財政収支をチェックしたところ、
総戸数約３０戸と小規模な５階建のマンションですが、
エレベーターがないため、毎月の収支は黒字です。
さらに大規模修繕費も４期に分けて実施する計画が立てられ、
そのうち２回分まで完了していました。
これならば、今後の維持費を負担しながら１０年以上所有しても、
次回の大規模修繕も安心していられそうです。
築３０年までの大規模修繕計画と、
それに沿った修繕積立金の収支状況がＡ３サイズのスケジュール表にまとめられ、
オーナー集会の議事録も残っていました。
鶯谷の物件のような場当たり的な対応とは雲泥の差です。
さっそく購入を決めました。
問題は購入資金です。
鶯谷物件はフルローンで購入したため、貴重な利回りを金利の支払いに吸い取られてしまい、
手元には何も残りません。
その苦い経験から、資金の手当てに苦労はしましたが、
今度は思いきって現金購入としました。
この物件は今も入居率１００％で、管理組合の財務も毎期黒字で推移しています。
私にとっては、この物件との出会いが、投資成功へのマイルストーンになるものでした。
（厳密には未だ投下資金を回収し終わっていませんので、出口を迎えてはいません。）
前述のように区分所有といえども、
建物全体での運用収支が黒字であることの重要性を理解させ、
選別眼を養わせてくれました。
そして、それ以上に貴重な出会いをもたらしてくれたのです。
それは、制約実績によってI社とのつながりができたことです。
I社には、オーナーから出た中古売り物件の情報を、
まず他のオーナーに流す仕組みができているので、
最上流情報を得ることができます。
それに加え、Ｍさんという営業マンとの出会いがありました。
Ｍさんは、もとはI社の客さんでサラリーマン兼個人投資家だったそうですが、
その手腕を買われ、中古仲介専門の社員となったそうです。
ですから、何より個人投資家の視点から
本当に推薦できる物件を紹介する姿勢が感じられました。
契約時にＭさんから「芦沢さんはなかなか熱心ですね。
これを見て研究を重ねて、青色申告のできる１０室経営を目指してください」
といって、I社が入居者向けに発行している賃貸募集用の雑誌を手渡されました。
（インターネットはまだあまり普及していない時代でした。）
「今後はこの中から物件をご紹介できますから、
普段からよく調査しておいてください。」
そこには、I社創立以来の全物件の写真、築年、総戸数、賃貸相場、
管理費、敷金礼金、最寄り駅からの時間が、
エリア・路線ごとに掲載されています。
「なるほど、賃貸募集用の雑誌でも、視点を変えれば価値の高い物件調査資料だ！」
私は目から鱗が落ちる思いでした。
その後、Ｍさんの人事異動のときにTさんという社員を紹介して頂き、
後述するように、このTさんとのご縁が、私のマンション投資発展の基礎となったのでした。
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