このマンションには恐怖の時限爆弾が付いていた
その後、鶯谷の物件には、
さらに真綿で首を絞められるような恐ろしい恐怖が隠れていることがわかりました。
それは、管理費と修繕積立金の収支状況です。
購入当初、管理基金と修繕積立金の合計は一応４００万円程度積み立っていましたが、
毎年の管理費の収支決算書を入手してみると、
重大な問題が発覚しました。
管理費の収支が赤字続きで、年々赤字が累積していたのです。
これでは自転車操業で、いつかは管理費が積立金を食いつぶすことは明らかです。
各戸ごとに月５０００円も払っている管理費が、
いったいどこに食われてしまい、なぜ２００万円もの累積赤字が生じているのか？
不思議に思った私は、
管理会社から管理組合の収支決算書を取り寄せて中身をチェックしてみました。
すると、エレベーターの保守点検費が年に７０万円程度かかっていることがわかりました。
これは年間の全戸管理費収入１５０万円の約半分に匹敵します。
もちろんエレベーターがあった方が入居者には便利ですが、
小規模のマンションでは老朽化したエレベーターの交換工事を実施したことがありましたが、
８００万円程度の総工費がかかったことを覚えています。
その他にも、１階が半地下になっているので公道下水まで揚水するための排水ポンプと、
屋上の給水タンクへ水道を上げるためのポンプがあります。
合計３機のポンプの維持費とエレベーターの保守点検費がかさむため、
管理費の維持費や大規模修繕費など、
一戸あたりの負担が大きくなってしまいます。
また、このマンションの管理会社は、
オーナー集会をほとんど開催していないことも分かりました。
収支決算書も私が個人的にお願いして取り寄せたような状況です。
やはり、管理組合の財務状況は期末ごとにきちんと全オーナーが認識し、
その都度適切な意思決定とアクションを取る重要性を痛感しました。
２００５年になって、管理費と修繕積立金に関して管理組合は次のような決定を下しました。
・管理費の赤字約２００万円を、赤字会計のまま保留する。
・管理基金総額２００万円を、修繕積立金３００万円へ繰入れ合算し、
合計５００万円とする。
・修繕積立金約５００万円で、屋上防水、鉄部塗装、ポンプ交換等の修繕工事を行う。
その結果、この物件は管理基金と修繕積立金のほとんどを使い果たすことによって、
新築以来初めて大規模修繕を行いました。
しかしながら、帳簿上は２００万円もの累積赤字を先送りしています。
現在の修繕積立金は各戸毎月１０００円ですので、
このまま放置しておけば必ず破綻する日がくるはずです。
その時、どんな時限爆弾が爆発するのでしょうか。
時限爆弾その１ 大規模修繕費用の不足
今回の大規模修繕５００万円は積立金から出すことになり、
オーナー負担ゼロで済みました。
ですが、１０数年後におこなう次回の大規模修繕は、
１０００万円規模の工事だとしても全２５戸ですから、
１オーナーあたり４０万円程度の臨時負担になる可能性があります。
これはオーナーにとって１年弱の家賃収入に匹敵します。
時限爆弾その２ 管理費の累積赤字幅の拡大
現時点での管理費の累積赤字２００万円は、１オーナーあたり７万円程度の負債ですが、
管理費を値上げしなければ赤字額は毎年増加していきます。
解決の目処は立っていません。
このように、初めて購入した鶯谷のワンルームマンションは、
多くの問題を投げかけてきました。
しかし、一度うまくいかなかったからといって、
そこでやめるような私ではありません。
それから数年は、次の物件の購入資金を作るために給与を貯金していきました。
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