購入物件その３ 借地権でも駅前の物件は強い
同じI社の営業マンのYさんという方から、また声がかかりました。
「賃貸物件独特のファン（？）がいて、
空室になる前から次の入居希望者が決まっている状態とのこと。
池尻大橋は、若者に人気の渋谷から一駅という便利な場所です。
さらに駅から徒歩１分と恵まれた立地のため、
このように人気があるのでしょう。
この物件の１階には、おしゃれなショットバーや、
I社の賃貸募集オフィスが入居しているので、
賃貸付けが極めて便利である点も大きなメリットですし、
住む人にも便利だろうと考えました。
ただし、借地権物件ですから、土地持分はゼロです。
この場合、物件価格の全額を減価償却費で落とせるメリットがある一方、
持分は老朽化する建物だけですから、
価値があるのは賃料収入だけ、ということになります。
でも、土地はI社の名義になっているので、
突然やっかいなトラブルが起こったりはしないと思われます。
表面利回りで１４．３％、賃貸商品としての寿命を十分残していると思われる
築３２年時点で投下資金を全額回収できるというシミュレーション結果でしたので、
購入しました。
購入の数年後に大規模修繕工事を実施しましたが、
総戸数が６０室ほどと多く、５階建てで維持費のかかるエレベーターもないため、
臨時の拠出金なしで修繕積立金の範囲内で実施できました。
購入後の賃貸状況は事前の情報どおりでした。
退去者が出る前から次の入居希望者が待っている状態がつづき、
現在は東証一部上場企業の借り上げ社宅として、
安定した賃貸が付いています。
それに加え「ぜひ売ってください」という電話や手紙が毎週のように入ります。
これほどの根強い需要がある立地であれば、
土地の持分がなくとも安心だと感じています。
この物件が教えてくれたことは、投資対象はマンションの１室でも、
その価値は専有部という限定された空間だけでなく、
その空間の利用価値、建物全体の入居者構成、
立地や周辺の街並みまで含み込んでいる、ということです。
一般に、需要が強い立地の物件は、
市場の法則から高価となります。
そういった好立地の土地付き不動産には、
個人では簡単に投資できませんが、土地がない借地権付きの区分所有であれば、
希少立地の空間権に小額で投資できるメリットがあります。
借手や買手のニーズさえ尽きなければ、
空間利用権だけでも価値があるわけです。
極論すれば、区分所有への投資という手法をとるからこそ、
希少価値のある空間を小額で手にすることができると言えるでしょう。
PR
