購入物件その７ 地方の低価格物件に挑戦！
ここまでに購入した物件は、地域を都内に絞っていました。
そのため、利回り優先で選んでいくと、
どうしても築年が古めになってしまいます。
そこで、所有物件全体での若返りを限られた資金で実現するために、
地方の物件にも目を向けてみることにしました。
I社の営業マンTさんの出身地である福岡で、
築浅で広めの推薦できる物件がある、との紹介を受けました。
その際、福岡の商習慣についても詳細な情報が入手できました。
地方の物件は、家賃がどうしても低くなりますが、
修繕費は東京とそれほど変わりません。
したがって、リフォーム費用の負担が得られる家賃に対して大きな割合になるため、
不利なのではないかと考えていました。
ところが彼によると、福岡の商慣習では入居時の敷金が５ヶ月分で、
さらに退去時のリフォームは入居者負担になっているのだそうです。
それならば採算ラインにのると判断しました。
また以前からの家賃保証システムを継承しましたので、
空室リスクはなく持ち出しの心配がありません。
総戸数も２００戸以上あり、屋上には携帯電話基地局、
共用部には駐車場があり、現在は時間貸駐車場会社にサブリースしています。
そのため、管理組合の修繕積立金が潤沢で、
直近の大規模修繕も負担金ゼロで完了しました。
この物件は、信頼するTさんの紹介でなかったら、
また実績あるI社の管理システムに組み入れられていなかったら、
購入していなかったでしょう。
地方物件で自分の目が十分届かず、いざとなっても現地へ急行できない遠方の場合、
安定で信頼できる管理システムが必須です。
さらに、Tさんを通して、
建物全体での管理財務状況も非常に良好であることが確認できたのも決め手になりました。
ちなみに、同じ物件を、あるマンション投資家の筆者の方も所有されていることが分かり、
だれしも目のつけどころは同じと知ったのも大きな収穫でした。
この後、Tさんの薦める地方物件のなかから、
安い家賃でも賃貸管理システムがあり、
維持管理費を払っても利益が取れる物件を選別して数室購入し、
所有物件の若返りができました。
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