トータルでの投資収支は？
ケースタディーとして私の購入物件を紹介してきましたが、
いったい、どれくらいの期間でいくら投資に使い、いくらの収益が得られたのでしょうか？
以下がその概要です。
１９８３年に就職して資金を貯め始め、
１９８９年に初めて不動産（最初の自宅）を購入して以来、
２００６年までの１８年間の投資総額（購入物件価格の合計）は約１億４０００万円です。
内訳は借入金約２６００万円。
自己資金は１億１４００万円です。
この自己資金のうち９０００万円が、給与の複利運用と、
いわゆる紙の資産への投資によるものです。
さらに、約２４００万円が家賃収入の再投資です。
給与と家賃収入の合計が１室分を購入できるまで貯まった時点で、
実質利回り１０％程度を目処に買い足していきましたので、
これは複利運用分を含んでいます。
給与は、１９８３年～９５年は主に利回り５％を目処に、
国内金融商品（財形貯蓄、社内預金、持株会その他国内金融商品）で運用しました。
９５年以降は金利低下で国内での運用が難しくなったため、
多少のリスクのある海外投資を中心に運用しました。
このように、効率の悪い方法でも成果があがった理由は、
序章でもご紹介しましたとおり、
①最初の自宅を購入するまでの６年間、
独身寮生活で投資の種を作ったこと、
②自宅購入で失敗したものの、手持ちキャッシュと借入れのバランスを考え、
借入金、投下資金、手持ち資金の３つに均等割して資金分散し対処したことで、
その後の経済状況の急変に対応できたこと、
③そのため自宅ローンを返済しながらも、
家計に弾力性を残してキャッシュフローを確保でき、
さらに６年間、最初の投資物件を全額自己資金での投資を展開したこともポイントでした。
そのタイミングが、今振り返ると首都圏での不動産相場の底値時期だったことも幸いしました。
これらは予想できたわけではなく、
「先の読めない素人は、時間と対象を分散すべし」
という原則を守ったことで偶然救われただけだと思ってます。
投資のパフォーマンス評価という視点から考えると、
純粋にサラリーマンからの直接投資元本がいくらで、
不動産投資で今までにいくらの利益が純粋に上がったか？
が知りたいところですが、
その正確な区別は現実には難しいようです。
前述のように家計のやりくりがきっかけで個人投資をスタートしたので、
給与と家賃が一定以上貯まると物件を購入していたため、
資金を区別して管理していなかったからです。
前述の通り、自己資金については２３年間で１億１４００万円ですから、
計算すると１年あたり４９６万円となり、
とても給与収入だけでまかないきれる金額ではありません。
つまり、複利の効果を使ったわけです。
大ざっぱに言えば、２３年間で約５０００万円程度の元本資金を投じ、
５０００万円～６０００万円の運用利益が上がり、
それをさらに再投資したと考えられます。
読者になかには、「不動産には借入金でレバレッジを効かせて投資し、
現金は手元に残してもっと効率の良い投資で運用した方が有利ではないか？」
と感じる方もいるかと思います。
これについては以降の章で順次ご説明しましたが、
経済の素人である自分自身の投資才能の身の丈を考えて採った方法でした。
読者の皆様であればご自身の力量に合わせて、
もっと効率の良い手法をとったり、
不動産投資で借入金によるレバレッジを効かせたりと、
時間効率とパフォーマンスをアップさせることができると思います。
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