サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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●私の投資１０か条
ここで、私の基本スタンスをご紹介させて頂きます。
１．まず生き方を考える
お金について考えると、だれもが結局は、自分の生き方を考えることに行き着くと思います。
私の場合も、自分の人生についてライフスケール（線表スケジュール）
を描いたことが３回ありました。
社会人になったとき、結婚したとき、そして自宅を購入したときです。
就職時に計画した人生設計を、結婚時にもう一度検証してみると、
なんと平均寿命までに家計が破綻するという結果が出て唖然とし、
人生設計と資産運用の必要性を痛感しました。
自分は何を目的に生きていて、いつ、何を、どうしたいのか？
その長期計画から考えて、いつ、いくらのお金が必要なので、
どうしたら良いか？それを確認しておかなければなりません。
私の場合は、専門技術で身を立て、家族を支え、社会貢献することが基本と考え、
その場合に発生する金銭的リスクを投資で補うことに決めました。
読者もご存知の邸永漢氏は、「世の中にはお金の儲かる仕事と、
いくら努力しても儲からない仕事の２種類がある」
「個人でも、労働者から資本家への発想の転換が必要」と言っていますし、
ロバート・キヨサキ氏も「キャッシュフロー・クワドランドのＢやＩ、
つまりビジネスオーナーか投資家にならないとお金は増えない」と言っています。
これらを読んで、改めて電気メーカーのエンジニアというポジションを多面的視点で自覚できました。
そういえば、「アースとノイズの大家」で著作も多いメーカー出身の伊藤健一先生から
大学で講義を受けた際、
「君たちは将来、電子産業のエンジニアになるだろうが、
仕事は給料でなく、面白さでやらないとだめだよ」と教わったことを改めて思い出しました。
個人がお金持ちになることと、
仕事に意義を見出すこと、そして幸せな人生を送ることは、
必ずしも一致しないと、何度かライフスケールを描いているうちに痛感しました。
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●サラリーマン人生をまっとうするために
ロバート・キヨサキ氏のベストセラー『金持ち父さん 貧乏父さん』（筑摩書房）に触発されて、
「不労所得を得て経済的自由を獲得したい」と願う人たちが増えています。
しかし、中にはキヨサキ氏の考えを取り違えて、
「経済的自由＝不労所得＝働かないことを目指す」と短絡的に考えてしまう人たちもいます。
確かに私が投資をする目的も経済的自由を得ることですが、
目指すのは「何もせずに働かないこと」ではありません。
私が目指すのは、「経済的な問題を気にせず、好きな仕事を選べるようになること」です。
そして今、私はリストラを乗り越え、
好きな仕事でサラリーマンを再スタートしています。
もし私に不動産収入がなければ、生活費を捻出するために意に添わない仕事や
地域を選ばなければならなかったかもしれません。
給与は減少しても、ポストや年収にこだわらずに、
自分の好きな専門技術を生かせる再就職先を選ぶことができたのは、
とても幸福だと感じています。
そして、何より得がたい精神的安定を得ることができました。
不動産投資が、リストラで窮地に陥った私のサラリーマン人生を救ったのです。
●着実に成果をあげるにはコツコツと
私はもともと資産とは無縁で、不動産屋さんや銀行とも特別な関係は持っていません。
もちろん、投資の経験も才能も皆無でした。
では、なぜ手取りの家賃収入が、年間で１０００万円にも達しているのでしょうか。
私がやってきたのは、サラリーから貯金した資金を複利で運用し、
ワンルームマンションに投資して家賃収入を貯めていき、
それを再び投資して複利で運用する、
というきわめて地道で単純な繰り返しを長い時間かけて根気良くおこない、
コツコツと積み上げていったに過ぎません。
ですから、読者の皆さんが財産や金融機関と無縁であっても、
実行可能な方法です。
まずはサラリーマンとしての給与を貯めて元手をつくり、
時間をかけて堅実に複利運用することを心がけてください。
その間に物件研究をかさねて、最初の１室を購入してみてください。
そこから上がる家賃収入と給与を貯めていき、
さらに複利運用して、次を買い足していきます。
はじめは専門的で難しく思える賃貸運営のノウハウなどの必要な知識は、
物件を所有すれば自然と身についてくるものです。
これからお話しするのは私の実体験ですので、
紆余曲折あり、挫折ありです。
全くの経済音痴だった私でもこの程度はできましたので、
読者の皆様ならもっと短時間にもっと効率良く実行できると思います。
昨今の不動産ブームの中で、
サラリーマンが億単位の物件をすべて借入金で購入するケースも見られます。
そのような投資法も否定はしませんが、
私の投資法はリスクを最小に抑え、地道に成果を上げることをめざします。
私が手探りで重ねてきた経験の中からエッセンスを読み取って、
皆さんなりの投資法を再構築して頂ければ幸いです。
●経済音痴の私が不動産投資を始めた理由
昨今よく耳にする不動産投資の成功者は、
経済や不動産の専門家として、その方面での職業スキルが豊富な方が多いようです。
いっぽう私は、理工学部で電気工学を専攻して、
電気メーカーで働いている根っからの開発設計エンジニアです。
学生時代はもとより、社会人となってからもおよそ金融・経済関係には縁がない、
全くのド素人といえます。
お金には無関心なまま、好きな電気技術の仕事で働き、
もらった給与の範囲内で生活をする。
それが幸せだと感じながら人生を送っていた、
経済音痴のサラリーマンでした。
そんな私が初めて不動産とかかわったのは、３０代の始めでした。
独身寮を出て、初めてのマイホームとして２ＤＫの小さな中古マンションを購入したのです。
それはちょっとバブルのピーク期でした。
その後、家族が増え、もう少し大きな戸建て住宅に買い換えようと考えました。
すると今度はマンションの価格が暴落していて、
売ったとしてもローンの借入残高が返済できないことがわかりました。
売れば負債だけが残ります。
泣く泣く売却して自宅を賃貸し始めたのですが、
これが私がはじめて手にした家賃収入でした。
しかし、あまりに高い価格（八王子の２ＤＫを２８００万円）で購入したので、
賃貸したところで家賃収入だけではローンの返済額に足りません。
ローン返済と家賃の差額が毎月の家計に重くのしかかってきます。
何とかしなければ！と思い悩んだ末に考えついたのが、
中古ワンルームマンションへの投資でした。
家賃収入を生み出してくれる小額の中古マンションを、
少しずつ時間をかけて買い足していきました。
その結果として、約１０年経った現在では、
経費などを支払った後にのこる手取りの家賃収入がサラリーマンとしての給与を上回り、
年間で約１０００万円となっています。
序章 なぜ不動産投資をするのか
「芦沢君、ちょっと。」
ある日、上司から会議室に呼ばれて、こう言われたのです。
「もう会社に来なくていいよ。」
まるでTVドラマの１シーンのような光景が私の目の前にありました。
２０年以上残っている住宅ローン、要介護度４のアルツハイマー病の老親の介護、
子供の教育費・・・将来の不安が、
私の頭を瞬時によぎりました。
でも、私の横にはもう一人の傍観者、むしろこの状況を楽しんでいる自分がいました。
まだ小さかった昭和３０年代、台風警報が出ると普段は使わない雨戸を閉めて、
「我が家は大丈夫！」と言う父の声を聞き、
なぜか台風が来るのを楽しんでいました。
その当時を思い出し、目の前にある経済的な台風に対しても
「この時のために準備していたものが私にはある」
「我が家は大丈夫だ」と確信していたのです。
その数ヶ月後、深刻な顔で話を切り出した上司には申し訳ないような気になりつつも、
私たちは一家そろってハワイのホテルのテラスで、
心地よい海風と輝く陽光を体いっぱいに感じながらランチを楽しんでいました。
勤続２１年で突然の指名退職を受け、４６歳での早期退職記念旅行です。
昼はハナウマベイでシュノーケリング、夜は趣味のアマチュア無線。
アメリカのラジオライセンスを取得しているので、
ホテルに設置した手製のオリジナル無線機材を駆使して、
世界の仲間との交信を堪能する毎日でした。
さえないリストラ中年サラリーマンが、なぜリゾート気分を存分に楽しめたのか？
実は私には、サラリーマンとしての給与を上回る、
マンション投資からの家賃収入があったからです。
そして現在は、自分の好きな専門技術を活かして再就職し、
やりたい仕事をしています。
サラリーマンとしての年収は４割ダウンしましたが、
リストラ前の生活レベルを落とすこともなく、
家族全員が以前と変わらず安定した生活を送っています。
もし私が、会社からの給与収入だけで生活するサラリーマンだったら、
マンション投資が私の窮地を救ってくれたのです。
でも、その道のりはけっして平坦なものではありませんでした。
