サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
[
8]
[
9]
[
10]
[
11]
[
12]
[
13]
[
14]
[
15]
[
16]
[
17]
[
18]
×[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。
購入物件その８ 憧れの田園調布で滞納トラブル
私の所有物件を「仲介で売らせてください。」と電話をくれたR1社さんの営業ウーマンから、
「いつかお電話したときに、売り物を探されていましたよね！」と紹介された物件です。
偶然にも、以前から出物を待っていた物件の斜め向かいだったのです。
田園調布はワンルーム自体が少なく売り物件もなかなか出ないエリアなので、
さっそく週末に見に行ったところ、南向きで日当たりもよく、
売値以外の条件は申し分のないものでした。
希望価格は７５０万円でしたが、
過去の事例を調べてみると、
ひとつ上の階の部屋がしばらく前に７８０万円で売値されていたので、
６８０万円で指値をお願いしました。
実はこの物件にはもう一人の購入希望者がいたのですが、
月曜日まで出張中で不在とのことでした。
現地からすぐに売主へ電話してもらい、その場で内諾をもらうという早業で所得できました。
これこそ以前から予習し検討していたエリアだったことと、
現金主義の強みと言っていいでしょう。
ところが、賃貸してみると入居者の滞納が始まりました。
滞納は元の自宅を賃貸した時に経験していたので、
慌てることなく対処できたのは幸いでした。
やはり心構えがあると無いとでは大違いです。
運よく数ヶ月に賃貸更新を迎えたため、
入居者には滞納保証保険に入ってもらうことを条件に契約更新をお願いしました。
これによって滞納分が未収のまま退去となる場合は、
管理業務者が保証してくれます。
幸いその後の入金は順調ですが、
世の中にはお金にルーズな人もいることを思い知らされました。
素晴らしい立地や希少価値も、滞納が起これば全く意味がなくなります。
しかし購入時には、滞納については過去の実績しか分かりませんし、
入居者が変われば状況も変わります。
発生を恐れすぎることなく、対処方法をあらかじめ準備して臨めば取れるリスクです。
具体的な対処としては、
滞納を想定した投下資金回収シミュレーションをして勝算を見極めておくことと、
滞納が発生した場合の対応システムを用意しておくことです。
旧自宅を賃貸して初めて滞納に直面したときは手探りの対応でしたが、
この物件からあらかじめシステム的な対応を準備できるようになりました。
PR
購入物件その７ 地方の低価格物件に挑戦！
ここまでに購入した物件は、地域を都内に絞っていました。
そのため、利回り優先で選んでいくと、
どうしても築年が古めになってしまいます。
そこで、所有物件全体での若返りを限られた資金で実現するために、
地方の物件にも目を向けてみることにしました。
I社の営業マンTさんの出身地である福岡で、
築浅で広めの推薦できる物件がある、との紹介を受けました。
その際、福岡の商習慣についても詳細な情報が入手できました。
地方の物件は、家賃がどうしても低くなりますが、
修繕費は東京とそれほど変わりません。
したがって、リフォーム費用の負担が得られる家賃に対して大きな割合になるため、
不利なのではないかと考えていました。
ところが彼によると、福岡の商慣習では入居時の敷金が５ヶ月分で、
さらに退去時のリフォームは入居者負担になっているのだそうです。
それならば採算ラインにのると判断しました。
また以前からの家賃保証システムを継承しましたので、
空室リスクはなく持ち出しの心配がありません。
総戸数も２００戸以上あり、屋上には携帯電話基地局、
共用部には駐車場があり、現在は時間貸駐車場会社にサブリースしています。
そのため、管理組合の修繕積立金が潤沢で、
直近の大規模修繕も負担金ゼロで完了しました。
この物件は、信頼するTさんの紹介でなかったら、
また実績あるI社の管理システムに組み入れられていなかったら、
購入していなかったでしょう。
地方物件で自分の目が十分届かず、いざとなっても現地へ急行できない遠方の場合、
安定で信頼できる管理システムが必須です。
さらに、Tさんを通して、
建物全体での管理財務状況も非常に良好であることが確認できたのも決め手になりました。
ちなみに、同じ物件を、あるマンション投資家の筆者の方も所有されていることが分かり、
だれしも目のつけどころは同じと知ったのも大きな収穫でした。
この後、Tさんの薦める地方物件のなかから、
安い家賃でも賃貸管理システムがあり、
維持管理費を払っても利益が取れる物件を選別して数室購入し、
所有物件の若返りができました。
購入物件その６ 人気の街のレディース専用マンション
これもI社の営業マンTさんから紹介された物件です。
若者に人気の下北沢の駅から徒歩１２分、新代田駅から徒歩５分という恵まれた立地にあり、
女性専用マンションで管理人常勤、
オートロック、大規模修繕がほとんど完了して非常に綺麗で、
南角部屋で採光も十分という申し分のない物件でした。
それは、実は、私が以前から欲しいと思って調査していた物件でした。
マンション投資の本を何冊も出している著名人が１室を所有しているので、
気になっていたのです。
しかし、そのような恵まれた条件なので、売出し価格が高めに設定され、
売主さんも強気で指値には一切応じないようです。
信頼しているTさんが強く推薦していることもあり、購入を即決しました。
その近くのエリアに、京王線の下高井戸駅があります。
下北沢に較べると地味なイメージですが、
その約１年前にここでも女性専門物件を紹介されました。
駅の改札から駅ビル商店街が始まり、そのまま街の商店街へと続いて、
物件のエントランスに到るような立地で、
街並みがそのままこの物件のセールスポイントになっています。
女性の視線でも確かめたかったので、妻を連れて下見に行きましたが、
ここで生活する女性のイメージが沸いてくる魅力的な物件だという認識が一致したため、
購入しました。
一般に、ワンルームの入居者は回転が早いのですが、
女性は気に入った街には長く住む傾向があり、
この物件も１２年以上同じ方にお入り頂いています。
また男性入居者に比べて、専有部、共用部ともに丁寧にお使い頂ける傾向があります。
ただし、女性専用だとカップルではお住まい頂けませんので、
この点は弱点と言えます。
下北沢物件から得た教訓は、好立地の物件へ投資する機会は、
築年との時間的競争のなかで検討しなければならないということです。
値引きに応じない売主さんに出会って、買いを見送ったとしましょう。
その指値がわずか半年程度の家賃収入であるなら、
半年後に再び売りが出ない限り、
その物件からの収入を手にするチャンスを逃すことになります。
その間、物件は確実に半年だけ老朽化し、
そこから得られる将来の累積家賃期待値は低くなっています。
そう考えれば、そのエリアで半年後に同じ物件で売りに出る確率が低い場合には、
最初の売値で勝算ありと判断できるなら、
即刻買うべきです。
ただし、この判断は、その場所や物件を事前に十分にウォッチングし、
よく把握している場合だからこそできるものでしょう。
下高井戸の物件では、街並みのよさが非常に勉強になりました。
比較事例をあげると、私の自宅周辺は歴史ある幹線国道沿いの商店街ですが、
ご年配の店主さんは次々閉店され、
ここ２０年でマンション街に変貌してしまいました。
今ある商店街が、誰をターゲットとする、どんな商売のお店で、
将来どうなるのか？そういった点を確認するためには、
自分の足で歩いて、自分の目や耳で現地調査する大切さを実感しました。
購入物件その５ 任意売却物件へ挑戦
用賀、池尻大橋、中野坂上と制約実績を重ねたある日、
前述のI社のTさんから中野の任意売却物件が出たとの連絡をもらいました。
任意売却物件とは、オーナーがローンを支払えなくなり、
銀行によって現金化されることが決まった物件です。
このような、一見客には紹介されない上流の情報を入手するためには、
「お得意さん」と認められる必要があります。
物件概要は、地下鉄丸の内線、中野新橋駅徒歩３分、
ちょっと古めで築１９年（８３年築）。
平凡な投資用ワンルームマンションです。
管理状態は良好で、地元オーナーもいらっしゃるので、
ワンルームのオーナー集会としては珍しく、毎年必ず複数の出席者があります。
管理面での質問や意見提言も活発で、
２年前に大規模修繕工事も完了しました。
最大の特徴は低価格だったことで、４９０万円で購入しました。
ちなみに、購入時に調査した固定資産税評価額は建物専有部と
土地持分の合計が４３５万円でしたので、
評価額とさほど変わらない価格で購入できたのは、
任意売却物件ならではと言えるでしょう。
購入時の表面利回りは家賃保証１２．８％で、
購入後１３年間で投下資金が回収できるというシミュレーション結果でした。
それでも築年が古めのため、この資金回収時点で築３４年となります。
この点を改善するために、後述する方法を使って手取り家賃を上げたので、
シミュレーション時には考慮していなかった礼金・更新料も入るようになり、
１５．２％の表面利回りになっています。
その結果、投下資金の回収期間はさらに短くなる予定です。
事前に登記簿を入手してみると、
売主が２５００万円で購入した後、所有権が一時「街金」に移転されています。
ローンが焦げ付いたため、高利のお金を無理して借り、
結局ローン破綻した経緯がうかがえます。
このような複雑な権利関係を整理して、
綺麗な物件とするのは私のような素人の個人では不可能です。
でも、Tさんは、前職が更正会社でしたのでそのノウハウをもっていました。
１ヶ月近くをかけて権利関係を整理してきちんと登記を完了し、
I社の家賃保証システムに合う賃貸物件にまで完成させてくれました。
これは、特別なルートを持つ業者さんから、
常連客にしか紹介しない任意売却物件をお世話いただいた大変有利なケースでした。
それだけでなく、複雑になっていた権利関係を整理して家賃保証物件に仕上げてくれたTさんが、
契約時にこんな意外なことを言ったのです。
「この立地なら空室の心配はありません。
だから我が社も家賃保証するんです。
３年経って賃貸契約になったら、家賃保証をぜひ外してください。
代行管理にすれば、オーナー様の手取りは更に増えますから！
万が一空室になったら、家賃保証に戻せばいいんですよ。」
I社としては、家賃保証の方が高い手数料が取れるわけですが、
Tさんはオーナーの立場に立ってアドバイスをして下さったのです。
前述した利回りアップの理由はここにあります。
このとき伝授された家賃保証と家主代行の上手な利用方法を、
今は活用しています。
購入物件その４ バブル期分譲仕様の小規模マンション
「中野坂上に、築浅で高利回りの物件が出ました。
地下鉄の丸の内線と大江戸線が通っているので、好立地ですよ」
とI社の営業マンから紹介されました。
バブル末期の分譲仕様で、共用部の広さや作りがワンランク上です。
また、１室はオーナーの実需（自分で使用すること）なので、
管理は良好です。
唯一の欠点は、ゆったりした造りのため総戸数が１６戸と少ないので、
大規模修繕時の費用負担が重いという問題です。
実際に、購入後５年のあいだに４期２年間にわたる大規模修繕工事を経験しました。
１棟の総額で１５００万円、１室あたりの負担が１００万円でした。
その半額を修繕積立金で、残りの半額を臨時拠出でまかないました。
これは１年分の家賃収入に相当します。
先の鶯谷物件に比較すると、エレベーターがない分、修繕積立金の残高が多く救われましたが、
総戸数１６戸といった小規模マンションの場合は、
大規模修繕の際の臨時支出に耐えられるだけの賃貸需要があるかどうかが、
購入の判断基準として大事になることを体験しました。
バブル期に施工されたグレードの高い物件といえども、
大規模修繕は必須です。
この物件は、立地と賃貸需要がいいため購入以来空室がなく、
幸いこの負担にも耐えられていますが、戸数の少ない物件は要注意でしょう。
エレベーターがなくても、総戸数３０室程度は欲しいものです。
この物件からは、比較的築浅のうちに投下資金を回収できる優良物件なら、
維持コストなどの点でリスクが取れることを学びました。
この物件は築１２年時で購入しました。
購入時のシミュレーションでは、１６年後の築２８年で投下資金を回収し終わる計算でした。
しかし実際には、賃貸需要が旺盛なので、
おかげで賃貸管理費が浮いた分、手取り家賃は増え、
更新料・礼金も入るようになりました。
シミュレーションではこれらを加えずに計算していますから、
投下資金の回収にかかる期間はさらに短くなるはずです。
築浅のうちに投下資金が回収できれば、その後は利益が積み上がっていきますから、
戸数が少ないことによる大規模修繕費用の自己負担リスクにも、
ある程度耐えられるわけです。
