サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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６．借金はしない
不動産は、銀行がそれ自体に融資してくれる貴重な資産ですが、
担保としては土地が主体となります。
そのためワンルームの区分所有の場合、
担保価値は一般的にゼロとみなされます。
最近は、一部の銀行で、特定の仲介ルートに限り、
築１５～２０年程度までの中古ワンルームに一定の条件で融資する事例が出てきましたが、
やはりまだ主流ではありません。
借金をしてレバレッジを効かせた投資をするには、
経済・金融・経理・税務方面のスキルが必要です。
経済変化、法律改正、金利上昇、不動産市場の急変、
空室、滞納、不測の修繕出費などが起こった場合、
自己資金での購入であれば家賃収入が減るだけで済みますが、
借金があると資金ショートする可能性があり、
最悪のケースでは破産につながりかねません。
借金をしての投資であれば、小額の自己資金で含み資産の拡大ができ、
将来は楽しみかもしれません。
しかし、レバレッジを効かせると、家賃収入が借入金の返済に回って、
完済までの時期のキャッシュフローはわずかとなってしまいます。
家計の助けとなる毎月の安定したキャッシュフローを生み出すことが目的であれば、
借金をしない方が適しているのではないでしょうか。
給与収入の激減や、家計の急変などの際には、
余分の家賃収入があれば救われることもあるでしょう。
普段は給与で生活しながら、
時間をかけて家賃キャッシュフローを再投資していけば、確実に増やせます。
もし不測の大災害があっても、最悪の場合、物件を失うだけで破産はしません。
サラリーマンを続けていれば生活はできますし、再チャレンジも可能です。
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５．リスクを考えて小額ずつ分散投資する
私のようなサラリーマンの場合、投資の資金源は給与所得です。
限られた資金を効率良く再投資するには、
500万円前後で投資可能な中古ワンルームが適していると考えました。
一ヶ所に大金を投資せず、エリア、立地、物件、
時間などを少しずつ分散して１室ずつコツコツ投資できる点も良いと考えました。
このクラスですと、バストイレ一体型の３点ユニットがついた部屋ですが、
現状では資金効率が極めて高いのです。
ワンルームに入居する方が払える家賃には限界がありますが、
東京近辺の便利な場所に住みたいと考えたら、
月５万～７万円程度の家賃は覚悟するでしょう。
このクラスのワンルームは、そうしたニーズにも合っています。
いわば燃費のいい原付バイクで、そばの出前をして稼ぐようなものです。
価格も比較的安いので購入しやすく、
維持費用も小額なので、空室期間のダメージも少なくてすみます。
至れり尽くせりの設備がつき、毎月の維持費が何万もするような豪華マンションでは、
ロールスロイスでそばの出前をするようなもので、
特別なやりかたを考えなければとても儲かりません。
さらに区分所有の場合、土地、建物が共有であることも含め、
様々なリスクが潜んでいます。
老朽化、管理組合の運営状態、賃貸需要の変化、空室や滞納、
火災や地震等の災害、不慮の事故などに対するリスクヘッジは不可欠です。
その対策を、限られた資金の範囲内で実行しなければなりません。
それには小額ずつの分散投資が有効だと考えています。
４．システムが完備している区分所有に特化する
毎月、日本円の現金を家計に入れてくれる投資の王道は賃貸不動産だと、
私は考えています。
最近の不動産投資は、一棟ものの土地付きアパートの経営が流行です。
投資家の手腕にもよりますが、
ワンルームマンションなどの区分所有と土地付きアパートを比較した場合、
アパートの方がはるかに有利な展開が可能となります。
アパート投資は、利用価値のある土地を探し、
建物と設備の利用者にお金を払って頂き、
最後には土地をただで手に入れることができます。
中古ワンルームマンションは、
個別の事情によって割安に買える都市空間の区分所有権を探し、
立地と利便性の利用価値にお金を払って頂くものです。
建物は耐久消費財ですから、
最後に手元に残るものは何もない、と考えた方がいいようです。
それを知りながら、私がワンルームマンションへの投資に特化する理由は、
これが自分に一番合っていると考えたためです。
本業のエンジニアの仕事をおろそかにしないためには、
自分の時間とエネルギーを本業へ注力する必要があります。
徹夜することも休日勤務もあります。
ハイテク技術の革新に伴う専門技術の進化や、
ニーズの変化に伴う周辺知識の勉強に、
プライベートな時間を割くことも必要です。
海外でのビジネスで言わザル・聞かザルでも困りますから、
苦手な英語の勉強も不可欠です。
少ない手間でできる不動産投資はないものか。
そう考えるうちに、私の投資対策は、区分所有、
つまりワンルームマンションに絞られていきました。
ワンルームマンションへの投資は、仲介売買、賃貸管理、
維持修繕などをプロにアウトソーシングして、
時間と手間をかけずに運用できるシステムが完備されているからです。
完成されたパック商品に例えることができましょう。
そんなパック商品への投資で儲けが出るのかどうかは、
本文で詳しくご紹介します。
ここ数年、沢孝史さんの「お宝不動産」のセミナーを通じて、
多くのアパート経営者の皆様にお会いしました。
そこで感じたのは、成功者は時間と手間を惜しまずよく研究し、
心血を注いでご自分のアパートをオリジナル商品に育て上げ、
賃貸経営しているということです。
アウトソーシングしている場合でも、
各分野のプロのパートナーとの間に、
時間をかけて築いた信頼関係をお持ちでした。
対照的な例として、予期せず親族からアパートを相続し、
持て余しておられる事例も散見されます。
また、知人のマンション投資家が、
遠方のアパートを購入した場合もうまく行っていないようです。
どうやら、システムが整備されていない人任せの出来合い経営なので、
コストがかかる割には差別化できず、
空室を埋めるために家賃を下げていき、
利益が出ないので付加価値を付けられない、
という負のスパイラルにはまったようです。
つまり、アパートは鍛えて磨くほどに魂が入り、
切れ味が増す日本刀に例えることができます。
名人の手にかかれば、名刀となり付加価値が増します。
一方、素人が持ち、魂の注入をサボれば、全体が錆びつきます。
これに比べ、ワンルームマンションは簡単に一定の切れ具合を確保できる、
安くて便利なカッターナイフだといえましょう。
管理システムに従って、切れなくなった刀を折っていくだけで、
いつでも安定した切れ具合を確保できます。
しかし、いつかは刀が短くなって無くなるものだということを、
認識しておかなければならないでしょう。
３．確実にキャッシュフローを生み出すシステムを構築する
サラリーマンを本業とする人でも、
それで個人の生活が安泰とはいえなくなったのが今の時代です。
生身の人間は毎月一定の現金がなければ家庭を養えませんが、
経営者からみれば、会社の状態や世の中の情勢によって、
社員は生産調整の対象となります。
わずか数年前に私を含め多くの社員をリストラした会社が、
この春は史上最多の新卒エンジニアを採用します。
企業とは、サラリーマンとはそうしたものだということを、
肝に銘じておかなければなりません。
ハイテク分野での技術革新が激しい今日、
エンジニアの現役寿命は、スポーツ選手のように短いと言わざるを得ません。
急変する社会ニーズと専門技術の乖離を痛感し、
新技術に追いつけない自分を自覚したとき、
激務に体力が持たず若者の追い上げを感じたとき、
自分の意義とは裏腹にリタイアすることになるでしょう。
プロスポーツ選手や流行作家などにとって、
これは当たり前のことでした。
そのために、事業に出資して経営はプロに任せたり、
賃貸不動産を持ったりして、収入の波に備えたわけです。
これから、サラリーマン、
特に現役寿命が短いハイテク技術のエンジニアにも同じことが起こるのではないでしょうか。
それならサラリーマンも、現役時代の時間を使って、
コツコツと積上げて確実にキャッシュフローを生み出す仕組みを築いておけばよいわけです。
時間効率や規模の拡大を追求する必要はありません。
時間がかかっても、確実にキャッシュフローを生み出してくれる、
自分独自のシステムを構築することが主眼です。
時間をかけることでリスクを低減できるメリットも生まれます。
給与が激減したり途絶えたりする可能性がある以上、
収入の多角化による家計の安定は必須です。
海外には年利回り２０％を超える投資先があふれています。
しかし、日本の賃貸不動産は、毎月安定した日本円の現金をもたらしてくれるため、
メリットは大きいといえます。
２．本業はあくまでサラリーマン
このような生き方を大前提としていますので、
現在、手取り家賃収入が給与年収を超えていますが、
あくまで私の本業はサラリーマンです。
人は世の中との関係で生きています。
自分の才能で余人に替えがたい価値で社会貢献できるものは何か、
今まで自分が習得・発揮してきた専門技術者としての能力と、
不動産投資の能力のどちらが高いかを考えると、答えは明らかです。
電子産業技術者としてはものづくりのプロですが、
不動産投資はいくら勉強しても個人投資家のひとりにすぎません。
給与年収を超えた不動産収入があっても、
高度化したハイテク産業において、
サラリーマンをやめて個人で独立してやっていくのは難しいでしょう。
自分の技術力を発揮して社会貢献するのは、
高額なハイテク設備が必要ですし、
多岐にわたる専門分野を統合していく組織力も不可欠です。
バックアップしてくれる資本や組織なしには、
何も生み出すことができません。
サラリーマンだからこそ、実現できることがあるのです。
数億円の年棒を稼ぐプロスポーツ選手も、
それまでの蓄財だけでもっと楽に生活することも可能なはずですが、
苦しいトレーニングを重ねながら現役選手を続けています。
あえて自分に試練を課してまで競技生活を続けるのは、
そこにお金とは別の意義を見出しているからだと思います。
私のような平凡なサラリーマンエンジニアとは較べるべくもありませんが、
お金と生き方の関係では同じと思われます。
これは、ワイキキビーチで過ごしながら、
このまま一生、リゾートと趣味で暮らしたとして、
悔いのない人生なのか？と自問自答して出した結論です。
