サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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第１章 私の中古マンション投資法
---家賃年収１０００万円までの道のり
前章でご紹介した投資１０か条を確立するまで、
実は私もずいぶん失敗を重ね、試行錯誤を繰り返してきました。
当たり前のことですが、不動産は「ただ買えばよい」ものではありません。
また巷に流布しているように、「利回り○○％の物件ならOK」
「この地域だったら問題ない」といった、
単純な基準だけで成功できるほど甘いものでもありません。
本章では、私が経験（特に失敗）を重ねることで学んだマンション投資の教訓を、
実例にもとづいてお話しします。
私の歩んだ道を簡単にたどっていくことで理解していただける点も多いかと思いますので、
どうかしばらくお付き合いください。
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１０．資金の海外運用を併用する
私がマンション投資を始めた９０年代半ばから、
日本の基準金利が低下したので、
日本円での国内金融商品は魅力がなくなりました。
また一方で企業倒産も相次いだため、
全体が縮小する日本株で利益を上げるのは難しいと考えました。
（事実、資金の一部を投資した日本株のうち、
利益が出たのはナンピン投資した持株会だけで、
２銘柄は倒産で紙くずになりました。）
そのため、給与や家賃キャッシュフローは、
すぐに動かすもの以外は海外で運用しました。
単純に国債の基準金利を見ても、
日本が０．１％なのに対し、
米国は５％、
ニュージーランドなら６％をとらなければならない理屈になります。
為替リスクは、運用方法と時間により回避できると考えました。
具体的には、まずは外貨ＭＭＦを普通預金の代わりとしました。
これを選んだのは、千円程度からいつでも売買できる、
現地通貨ではほぼ元本が保証される、
５％程度の利回りが得られる、手数料とキャピタル課税がかからない、
などの理由からです。
中期的には、信ずるところがあり中国株などで運用しました。
さらに、私募不動産ＲＥＩＴ、
海外のファンズオブファンドＲＥＩＴも期待通りの成果が出ました。
現在は、オフショア地域のヘッジファンドや、
インド、ベトナムの株式ファンドを、
長期運用のポートフォリオに加えています。
９．入居者がすぐ決まるような立地の物件を選ぶ
投下資金を家賃収入で回収する間には、
入居者が退去することもありますが、
すぐ次が決まり、空室が最悪でも３ヶ月以内で済むような立地のいいマンションを選んでおけば、
ひとまず安心です。
今現在の空室率が低いだけでなく、
将来にわたってこのような状態を維持するためには、
競合物件が今後も増えにくいことも重要となります。
また、仮に近接して競合物件ができても、
すぐに借り手が現れてくれるような立地のマンションを探します。
８．複数の物件を運用する
ワンルームを１室だけ持っている場合、その１室が空室になれば家賃はゼロとなり、
維持費が持ち出しとなってしまいます。
しかし、所有物件を２室３室と増やしていけば、全室同時に空室となる確率は建替えで新築購入と同程度の追加投資が必要になると予想されます。
その対策としても、小額ずつ分散投資して複数の物件を持つことを目指します。
そして、投下資金の回収と利益の積み上げがおわった古いものは売却し、
家賃収入を途絶えさせないために、
順次築年数が新しいものに入れ替えて行く必要があります。
ただし、管理状態が良く、商品価値が高い物件は所有し続けるメリットがあります。
さらに、複数の物件を持つことで、不動産相場や賃貸需要の変化、
物件瑕疵、災害など、様々なリスクのヘッジにもなります。
複数の物件を所有するもうひとつのメリットとしては、
サラリーマンでありながら青色申告事業者として税務申告できることがあげられます。
（１室でも青色申告は可能ですが、
青色特別控除や専従者控除を受けるには５棟または１０室以上が条件です。）
各種社会保険料はサラリーマンとして会社に一部分担してもらい、
各種扶養控除のメリットを享受できます。
例えば、配偶者が専業主婦なら国民年金の第三号被保険者なので、
保険料の個別の納付業務なしに受給権がありますし、
扶養家族全員の健康保険も同様です。
一方、税金は確定申告の義務が生じますが、
不動産収入については、個人事業者と同様に経費計上が可能になります。
しかも、私の場合、
旧自宅を購入した際の住宅ローンも給与収入だけの時代は経費計上できませんでしたが、
複数の物件を現金購入した効果で黒字経営になったため、
ローン金利分は土地分も含めて経費計上できるようになりました。
旧自宅マンションの減価償却分も、
自宅だったときにはできなかった経費計上が可能となりました。
（＊現行の税法では不動産所得が赤字の場合、
借入金の利子分のうち、経費計上できるのは建物分のみで、
土地分は認められていません。
また、意外と知られていないのですが、
サラリーマンで不動産所得が赤字の場合、
確定申告時に住民税の納付方法を普通徴収・特別徴収のいずれを選択指定しても、
その情報が会社へ伝わります。）
７．建物価値を十分残した時点で元を取る
ワンルーム投資といえば、昔は値上がりによる売却益を狙った投資方法でした。
その場合、短期勝負となるので、
物件の老朽化は問題にされませんでした。
しかし、私の目的は毎月確実な家賃収入をあげていくことですから、
投資期間としてある程度の年数が必要です。
そうした投資手法をとる場合、建物の老朽化が最大のリスクです。
建物は減価償却するものですから耐久消費財と考えるべきで、
いつかは必ず老朽化して建替える時がきます。
投資対象が寿命の限られた商品である以上、
十分な賞味期限を残して、投下資金を回収し終わる必要があります。
（ここで言う寿命とは、単純に建物だけの価値でなく、
賃貸商品としての価値があることを指します。）
まして、全額自己資金を投入しているわけですから、
投下した資金を回収するだけでなく、さらに利益を積み上げる必要があります。
これを実現する方法は１つしかありません。
その物件が将来にわたってもたらしてくれるキャッシュフローの総額を計算し、
それを下回る価格で購入することです。
（もちろん、維持費、税金などもすべて考慮に入れます。）
つまり、最終的に建物が無価値となっても儲けが出るような価格で買わなければなりません。
投資マンションはなにもあせって買う必要はありませんから、
この条件を満たす物件が見つかるまで、
根気よく探し、条件に合ったものを購入すればいいわけです。
たとえば、築１５年の中古ワンルームを購入する場合、
築３０年後までの約１５年間の家賃収入（諸費用を考慮したキャッシュフロー累積）
だけで投下資金を回収できる価格を逆算して、
それよりも安く購入します。
（これは専門的には収益還元法、DCF法などと呼ばれますが、
難しい計算式の理解は不要です。）
築３０年の時点で投下資金が回収できれば、
その後の選択肢も増え、出口戦略が立てやすくなります。
ちなみに、現在の日本の法律では、
鉄筋コンクリート住居用建物は４７年間で減価償却する規則になっています。
もちろん、これは税制上の規則であり、
実際の寿命とは必ずしも一致しません。
また、成熟化する住宅ニーズや環境問題を考えると、
建築物の長寿命化は時代の急務ではありますが、
現状のルールが存在する以上、これを指針とします。
