サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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区分所有と土地付き一棟ものの違い
サラリーマンが資金的に限られた状態で不動産投資を始めようとするときに開けてる道は、
区分所有のマンションか、土地付き一棟もののアパートといえましょう。
それぞれの場合の、鶏＋卵のトータル金額の経年変化をイメージ的に描くと、
マンションはひたすら家賃収入を得ながら、
定期的な修繕工事で延命を図るので、
修繕工事ごとに出費が伴います。
土地の持分はわずかで、その用途は個人の自由になりません。
また、物件の価値は建物に限定されるため、
年ごとに老朽化（減価償却）により漸近線的に価値ゼロに近づいていきます。
一方、木造アパートの場合は、法定建物寿命が２０年程度と短いため、
所有期間中に建替えが可能です。
また、建物を壊して駐車場として貸出しても収入は継続できます。
アパートとしての賃貸需要が減れば、更地にして一戸建て用地として売却することも可能です。
このように、出口が末広がりとなります。
トータル価値では、
土地付き一棟ものの方がざっくりした比較で２倍以上も有利ではないでしょうか？
（詳しい分析比較は、沢孝史氏の「エクセルでドカンと築くお宝不動産」（技術評論社）
のＣＤ－ＲＯＭツールで計算してみて下さい。）
しかし、区分所有は物件の選択が適切なら、
そのシステムを活用すれば賃貸の継続だけで運営に
ほとんど手間がかからないという特徴があります。
また売買もシステム化され、証券に近いような手軽な感覚があります。
前述の小口化原理では、より上流側に位置する分、
自分で商品付加価値をコントロールでき、
それと引きかえに数値的には有利になっていると考えられます。
土地付き一棟ものアパートとワンルームマンションの違いは、
投資１０か条での、日本刀の名刀とカッターナイフのたとえが直感的に分かりやすいと思います。
沢孝史さんの「お宝不動産」のセミナーでお話を伺った「アパート投資の王道」（ダイヤモンド社）
の著者・白石貢氏の場合は、田園都市線の駅近という立地で、
土地から仕込んで５０年間賃貸を目指した木造アパートを新築し、
１０％近い利回りで運用しておられます。
これなど正に、名刀を鍛え上げた匠の技といえましょう。
私の場合は、本業のサラリーマンを継続しながら、
長期間にわたり安定な収入を確保するには、
区分所有マンションを対象とする不動産投資が自分に最も合っていると考えました。
マンション投資を選んだもう一つの理由は、
自分の生活圏がマンションエリアにあることです。
身近で多くのマンションに出会いますし、自分の住まいもマンションです。
仕事も都心＆京浜地区ですから、通勤途中にも物件調査がタイムリーにできます。
都心は地価が高いのですが、容積率を有効利用して戸数を確保していますので、
１室あたりの土地負担は小さく、手頃な価格で入手可能です。
それに対して賃料は高めで借手も多いので、
インカムゲインでは有利だと考えました。
また、購入価格のうち、建物の占める割合が高いので減価償却が大きく落とせ、
キャッシュフローが確保できます。
売却時、建物価格は値下りしていますから、
減価償却費分を含めても課税されることもありません。
（売却時の税金を決める売却益の計算方法は、
（売却価格＋減価償却費の累積合計）－購入価格＝売却益
とするルールになっています。
当然、マイナスになった場合には税金はかかりません。）
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鶏と卵の経年変化---キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資のイメージをつかむには、
物件の価値を鶏に、家賃を卵にたとえると分かりやすいと思います。
賃貸経営を始めると、毎月家賃（卵）が入ってくるので、
ついつい、永遠に金のなる木を手に入れたような錯覚に陥ってしまいがちです。
しかし、鶏が日々年をとっていくように、
物件も確実に老朽化して、その価値を下げてゆくのです。
最後は取壊しや建替えに終着することを、
常に認識しておくことが重要です。
区分所有の最大の難しさは、ここにあります。
タコが自分の足を食いながら、身を削って配当金として家賃収入を生み出している、
といったくらいの自戒の気持ちが常に必要かもしれません。
前述の卵と鶏のたとえでは、
鶏と卵が経年変化でどう変わってゆくかが重要です。
理想を言えば、卵を沢山生みながら、何年後かに鶏も太って大きくなっているのがベストです。
このインカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的にいくらになるかで、
その投資の出口が決まることになります。
専門的には収益還元法＝ＤＣＦ（Discounted Cash Flow）、
正味現在価値＝ＮＰＶ（Net Present Value）、
内部利益率＝ＩＲＲ（Internal Rate of Return）
等のキーワードでネット検索すれば勉強になると思います。
プロがビジネスとして行う場合は、時間をも追及して効率の最大化を狙うのに対して、
個人が投資として行う場合は各人のライフスタイルや
最終的な利益と安全性を優先させる考え方もあります。
そこは理論上の最適値と異なってもいいのではないでしょうか。
バブルの頃のワンルームマンション投資は、
毎月持ち出しの状態でも、
数年後に物件を売却すれば何倍にも卵を産まずエサ代ばかりかかっていても、
最後は鶏が太って売れたため、儲かったわけです。
一方、最近は、マンションは値下り傾向にあるので、
毎月の家賃（卵）をトータルすれば、
最後に値下りした物件を売却しても値下り分を挽回した上に利益が出る、
という筋書きが成り立つような価格で、
金の卵を産む鶏を買う投資方法が必要です。
ワンルームマンションは小口化した投資商品
ワンルームマンションといった区分所有を他の一般的商品の流通価格にたとえると、
生産、仕入よりずっと下流の、
中間マージンが乗った末端消費者向けの小口化商品だと言えます。
生産者利益が乗った卸売価格で売主が仕入れ、
それに販売利益を乗せて小口化したものが新築時の小売価格となります。
品物を割安に入手するには、より生産者に近いポジションで、
なるべく大量に購入すればよいことは周知のとおりです。
その代わり、それを実行するためには、それなりの専門知識、
ノウハウ、資金規模、労力や手間が必要となります。
下流に行けば行くほど、お膳立てが出来たお手軽な完成品になり、
その代償として割高となるわけです。
（理論的には、自分でマンションを１棟建てる力量があれば、最も有利といえます。）
資金回収という時間的ファクターでも、
生産者、売主ともに販売する時点で、
利益を含め資金回収が完了します。
それを個人投資家が長期ローンを組んで購入し、
引き受けることになります。
中古マンション投資というのは、その区分所有が中古として売却されるのを、
割安に仕入れて運用するわけです。
中古マンションは売手の事情により価格の自由度が大きいため、
上記のような生産流通の価格システムから外れる性質を利用できます。
それでも投下資金の回収は、
維持費などの諸費用支出や空室・滞納リスクを伴いながら１０～２０年を要します。
最後は１棟ものとは違って土地が残らず、区分所有権の義務だけが残るので、
老朽化による価値の下落と資金回収との時間競争になります。
キャピタルゲインは望めないと仮定した場合、
なるべく短時間にインカムゲインで資金を回収し、
最終的に物件価値がゼロになっても手元に積上がったキャッシュで
資金回収を終えて利益を確定する必要があります。
つまり、数字上では、建替えとなった場合でもそれを補いうるキャッシュ
（途中複利運用も含めて）が手元に残る価格で購入することになります。
その条件を満たす価格で購入できる時のみ、
マンション投資の入口をくぐるわけです。
投資スタイルを考える---レバレッジか自己資金か
不動産は、自分が未だ所有していない物に対して銀行がお金を貸してくれる、
唯一と言ってもいい投資対象です。
ですから不動産という現物対象でもレバレッジを効かせられるのが、
他の投資と異なる最大の魅力です。
一方、私がおこなっている現金による不動産投資は、効率は悪いですが、
空室、滞納、賃貸市場の変化、物件価値の下落などの環境変化に強いというメリットがあります。
環境が急変しても資金ショートをおこしにくく、経営体力があります。
最悪の場合でも、自己破産の状況は回避できます。
沢孝史さん主催の「お宝不動産」セミナーで、
「収益不動産所有の極意」（清文社）の著者、
和合実さんも全額自己資金投資の考え方を提唱しておられました。
その意味で、経済・財政面は全くの素人の私が、
サラリーマンの本業を最小限のリスクで支えるためには、
現金での投資が最適と考えました。
手持ちの現金を投入してしまうのはもったいないという考えもありますが、
私の力量では、年１０％近い利回りのキャッシュフローを毎月確実に家計へ入れてくれる投資は、
今のところ他に思いつきません。
投資を始める前に目標を立てる
もうひとつ、入口を入る時に、自分の目標を立てておくことが、
非常に大切だと思います。
サラリーマンを本業として、不動産はあくまで「投資」として行うのか？
あるいは、不動産投資を自分の本業ととらえて「事業経営」として行うのか？
という見方です。
これは税務申告面でどうするかというよりも、
実務的なとらえ方としてどうするか、という問題です。
サラリーマンが不動産を運用する場合、
それを本業と考えれば、自分の時間やエネルギーを仕事より不動産経営の実務へ注力し、
可能な限り時間効率を上げて規模も追求する方法を選択できます。
一方、「本業はあくまでサラリーマンで、不動産投資は本業を補うもの」と考えるなら、
自分の力を勘案しながら、
本業に差し支えない方法を選ぶ必要があります。
不動産投資へのめり込み過ぎて、本業がおろそかになっては本末転倒です。
個人の価値観によって、単純にお金の大小だけで割り切れない部分もあると思いますので、
よく考えておきましょう。
最近は社会情勢が激しく変化して、
かつて個人農業や林業が専業では立ち行かなくなったように、
サラリーマンも業種や職種によっては同じ運命にさらされています。
世の中や会社の仕組みが変化にマッチしなくなっているといえます。
とはいえ、サラリーマンが副業をもつのは難しい現実があり、
かといって、いきなり独立起業するのもリスクが大きすぎます。
私の場合、前述のように本業のサラリーマンの仕事を安心して継続でき、
家族を守るためのものとしてマンション投資を考えています。
ですから無理をしないことがまず優先です。
本業に差し支えない範囲で、
失敗のリスクを最小限にするため良い物件を選別して現金購入し、
着実にキャッシュフローを積み上げることが主眼です。
もちろん、決算期ごとに決められた業績ノルマを必達したり、
さらにそれを毎期必ず伸ばしていったりする必要もありません。
今のところは生活していくのに給与だけでまかなえます。
ですから、投資の規模も、上がってくる収益が「自由に使えるお金が毎月１００万円、
それにプラスして、物件の老朽化を補うのに再投資するためのキャッシュフローが年間１０００万円」
といったあたりが最大だと考えています。
この額が達成できれば、万が一、再び突然サラリーマンの職を奪われるようなことがあっても、
生活費と再投資の資金が確保できることになります。
（現時点では、１０年かかって目標値の約半分といったところが実情です。
今後は複利の資金規模の効果もあり、多少加速できるかもしれません。）
ことがお金となると、人間の欲望は際限なく自己膨張しようとしますが、
その限界を見極めるのは、投資１０か条の「まず生き方を考える」に帰着してくると思います。
ですから、不動産を事業経営として短期独立を目指したり、
他の事業の基礎とするために期限を切って資産規模を拡大するなどは想定していません。
もし読者が、これ以上に大きな目標を達成したいと希望する場合には、
私の手法では難しいでしょう。
不動産投資の手法は様々ですので、
さらに多くを望む方は研究を重ねて、ぜひ別の方法をあみだしてください。
