サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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基本は地道な情報収集
物件を魚にたとえてみましょう。
魚を食べたいときに切り身のパックをスーパーで買うなら、
味や鮮度の割に価格が高いのを承知すれば、
お金さえあればいつでも可能で、
手間も労力も不要で、手軽で便利です。
一方、少しでも安く新鮮な魚を手に入れたいなら、
労力と知恵を生かし、海や川で釣りをすることになります。
その場合、魚のいる場所に糸を垂らすことが必要です。
魚のいない場所でいくら頑張っても徒労に終わります。
物件探しも同じで、有利な情報のあるルートの上流で情報を探すには、
エネルギーとノウハウが必要です。
中古マンションの情報を得るためのルートにはいくつかあります。
サラリーマンとしての本業を持ちながら、
どこまで時間とエネルギーとリスクを取れるかでルートを選択すればよいでしょう。
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第４章 物件探しから購入まで
ここまで、中古ワンルーム投資のメリット・デメリットを知り、
収支のシミュレーションによって物件の投資価値を見極める方法を学んできました。
では、肝心の物件はどうやって探したらいいのでしょうか。
また、物件情報のなかから、シミュレーションどおりの収入を生んでくれる、
本当に購入すべきものを絞り込んでいくには、
どこを見ればいいのでしょうか。
実際の物件を調査し、
価値やリスクを見極めることをデューデリジェンス（Due Dilligence）といいます。
本格的方法を知りたい方はインターネット等や専門書で調べるとよいでしょう。
また、ハードウェア（構造）、つまり建築物に関する調査も必要です。
しかし、建築については専門家に学ぶ必要があると考えていますので、
あえて触れておりません。
これについても、専門書やインターネットで学ばれることをお勧めします。
本章では、賃貸と管理などのソフトウェア（運用）面の考え方に絞ってお話します。
・実需（自己使用）を想定する
投資目的ではなく、ご自分や家族が使うという目的であれば、
このようなシミュレーションとは別の視点で物件を評価することが可能になるでしょう。
私の場合、自分で使うめどはないですし、キャピタルゲイン中心の利益構造を描くと、
将来の不動産相場任せ、買手頼み投資となり、
築年数という観点からも制限がかかるため、投資は見送りました。
・築４７年になる前に、高い値段で買ってくれる買手が現れる
つまり、築４７年になる前の段階で、投下資金を回収でき、
さらに利益も積み増せることが確実な、かなりいい価格で売却できる場合です。
不足する累積家賃収入の分を売却価格で補うということです。
前述の鶏と卵のたとえでは、卵の数が足りないので、
鶏をその分高値で売ってトータルで利益を確保するわけです。
これを専門的には、インカムゲイン不足で、ＮＰＶ（正味現在価値）の値がマイナスの状態なので、
キャピタルゲインを上げることにより、
ＮＰＶがプラスになる内部収益率＝ＩＲＲ（Internal Rate Return）よりも高い利回りを達成する、
ということになります。
興味ある方はインターネット等で検索して勉強してみてください。
専門的な数式が理解できなくても、エクセルの表計算を使えば、
ご自分で計算できます。
＊買主の入口としてこの物件の価格を見ると
もう少し別の視点から見てみましょう。
売主側と買主側シミュレーションです。
買手のインカムゲインによる資金回収という視点からは、
計算値より高めの売値であることが一目で分かります。
減価償却の残存年数が少ないため、
買手は減価償却の年数内に得られるインカムゲインだけでは投下資金を回収しきれません。
売買価格と減価償却残存年数の取り合いの様子が手に取るようにわかります。
この取引では売手有利の価格ですね。
この物件の場合、築４７年までの残存年数では投下資金を回収できません。
選手に例えるなら、トレード料金分を稼ぎ終わらないうちに、
選手寿命が尽きてしまうので、トレードできないという判断になります。
この物件を買う理由が成り立つとすれば、次のような場合に限られるでしょう。
