サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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マンション投資で成功するための８つのチェックポイント
では、実際にマンション投資の可否を判断するためには、
どんな点に着目したらいいのでしょうか。
私は常に次の８項目について検討した上で投資判断をしています。
成功するための８つのチェックポイント
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
３．その時、自分の年齢と家族の年齢は何歳になっているか？
４．買値をいくらにすれば、築３０年までに資金回収ができるか？
５．築３０年時の物件の価値（想定売値）はいくらか？
６．築４７年までにいくらの累積キャッシュフローがあるか？
７．参考値として、築６０年までの累積キャッシュフローはいくらか？
８．法定減価償却期間が過ぎた後の建物価値（想定売値）はいくらか？
では、一つずつ説明していきましょう。
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
耐久消費財である中古の建物を賃貸用に購入するということは、
買手はスポーツ選手をトレードするチームオーナーのようなものです。
選手は年々歳をとっていきます。
トレード料に見合うだけの働きをその選手が現役寿命にしてくれるかどうかを見ぬいて、
稼げるだけの価値に見合う値段で買う必要があります。
その間に予想される支出（維持費用）は、選手に支払う報酬にたとえられます。
維持費用のうち、事前に明確に把握できるものは、
仲介手数料、不動産取得税、保険料、賃貸手数料、
広告費、管理費、修繕積立金、賃貸業者管理手数料、固定資産税などです。
金額が予測しにくいものには、退却時リフォーム費、専有部設備修理費（エアコン、給湯器等）、
大規模修繕費などがあります。
家賃収入はたとえて言うなら選手の実績からある程度見当がつきます。
一方、家賃収入はたとえて言うなら選手の成績です。
もし、打率３割で１０年間活躍する野球選手の契約金の標準が１億円だとして、
選手が期待通り１０年活躍すれば元が取れるとしたら、
２割５分で１５年活躍してくれればＯＫだと考えることができるのではないでしょうか。
単純化した不動産投資のモデルケースを考えてみましょう。
築年 築１５年経過
購入額（購入諸費用含む） １０００万円
年間表面家賃 １００万円
年間諸費用 ２０万円
年間諸費用の代表的例としては、修繕積立金、
共用管理費（給湯費や町内会費が必要な場合もある）、
固定資産・都市計画税、賃貸管理委託手数料、
その他維持修繕費（数年ごとに発生する額を仮に均等割りしておく）、
地代（借地権物件の場合）などがあげられます。
この物件を現金で購入した場合、将来の状況が変化しないと仮定し、
また所得税等を考慮しなければ、投下資金を回収できるまでの期間は１２．５年
（１０００万円÷８０万円）となります。
毎年、家賃収入というキャッシュフローが見込まれる不動産投資では、
投下資金の回収が進めば進むほど、リスクは小さくなります。
資金回収の早さがリスク回避の重要なファクターなのです。
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第３章 シミュレーションの力で見極める
ここでは、収支のシミュレーションを行い、
ワンルームマンションへの投資とはどういう性質のものか、
ワンルームマンションが自分の投資対象として適しているかどうかを考えてみましょう。
長期間の運用の見通しを持つ
物件の検討というと、一般的には、
（価格、立地、利回り）などがまず頭に浮かんでしまいますが、
投資が目的である以上、知りたいことを突き詰めていくと、
「いくら投資したら、いつまでに、どれだけの利益が戻ってくるか？」になるはずです。
極論すれば、その収支が投資対象として満足のいくものであれば、
どこのどんな物件であろうとも良いわけです。
（これは、何を買ってもいいということではなく、
数値を最優先にして考えるべきだということです。）
つまり、最初に（価格、立地、利回り）などの条件があるわけではありません。
投資先として期待する運用成績を得るために必要な要素を、
個々の物件の状況から数値化し、
そこから将来の収支のシミュレーションをして妥当な投資額を算出し、
実行するかどうか決めることになります。
最近は社会や経済の変化が激しく、
１０年はおろか５年先の状況も予想が困難だと言われています。
１０年以上先の正確なシミュレーションが難しいとしても、
厳しいパラメータ（媒介変数）を設定しておけば、
常に出口を見つけ出すための数値を明確化することができます。
嵐の中でも自分のポジションをコンパスで常に把握しながら航海するのと同じで、
これによって遭遇のリスクを回避できます。
危険な時は島影に退避できるでしょう。
理論値（シミュレーション値）と実験値（現在の投資状況）を
常に比較しながら運用していくことで、
この２つの間で乖離が生じたら、自己チェックをして何が原因かを探り出すことができます。
（当然、こんな長期間の仮定計算では乖離していくでしょう。）
それによって、その時々でより適切なアクションをとり、運用を改善していきます。
不動産投資、特にワンルーム投資は建物という耐久消費財への投資ですから、
人に現役時代の生涯年収があるように、
それぞれの物件にも商品寿命のうちに稼いでくれる総家賃収入があります。
その権利を途中で買い取って運用するわけですから、
「現役寿命があるうちにトレード料に見合う活躍をしてくれるかどうか？」
を見極めると考えればいいでしょう。
特に、中古ワンルームマンションの区分所有の場合、
賃貸商品としての寿命の間に建物が稼ぐ新築時から建替え時までの累計家賃を、
複数のオーナーがチェンジしながら所有期間に応じて分け合っていくと考えられます。
従って、築年が古くなるほど残り時間が減り、
利回りが高くないとペイしない計算になります。
具体的数値は、この章の後半でご紹介するシミュレーションで計算できます。
収支を判断するために必要な要素として、
購入時の価格、利回り、築年などの明確なものと、
家賃下落率、空室率、物件価値などの
将来を予測する必要があって直接確定できない要素があります。
これらは建物のグレード、立地、間取り、設備等等の
間接パラメータによって決まってくると考えられますので、
物件についてできるだけ多くの情報を集め、
それらをシミュレーションに入力できるよう数値化して評価することが必要です。
綺麗とか豪華、便利、割安感などの定性的な印象は、
その次のステップの判定要素と考えるべきでしょう。
不動産屋さんへ購入希望物件の条件を伝えるときは、
いつまでにいくらの利益を確定したいかを考え、
その条件を、一般に使われている「価格」「利回り」「築年」等々
の用語で表現し直して伝えればいいわけです。
出口（売却）の際のメリット
区分所有で最も難しいのが出口戦略と言われています。
土地の持分がわずかしかなく、オーナー個人の裁量が限定されるため、
管理組合レベルでは建物全体の建替えといった選択肢がありますが、
個人では区分所有権の売却という選択肢に限られます。
＊流動性（換金性）がある
売却の際には、小額である点と流通量が多いことから、
成約機会が多く換金しやすいといえます。
＊買取りシステム等が利用できる
仲介業者を経由して個人投資家へ売却するほかに、
業者に買取ってもらう方法があります。
価格は割安となりますが、
資金回収が十分にできていれば現金化の確実性とスピードという点ではベストの選択です。
ワンルームの場合、仲介業者を介した売買だけでなく、
管理会社でも買取りシステムを持っている所があり、便利です。
＊抵当権の縛りがない
購入時に全額現金で購入しているなら、
抵当権が設定されていませんから、
売却の意思決定も自分だけでできます。
賃貸需要が急変した場合や、
保有物件を徐々に入れ替えてトータルとして築年の若返りを図りたい場合など、
その時の最適なタイミングでフットワーク軽く売却できます。
しかも小額の物件を複数所有していると、
必要以上に物件への愛着の情に流されて売却できないという投資ミスも起き難いです。
賃貸管理面のメリット
＊建物の寿命が長い
建物構造が鉄筋コンクリート（ＲＣ）か鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）であるマンションは、
法定耐用年数は４７年間です。
実際の賃貸物件としての商品価値がいかほどかはそれぞれに異なるでしょうが、
木造の建物より寿命が長いことは確かです。
区分所有物件の建替えは、日本ではファミリーマンションでの実例はありますが、
投資用ワンルームマンションは初期のものがようやく築３０年を超えた程度で、
実例はこれからの段階です。
今はまさに実験段階といえます。
自己所有の小さな土地付き一棟ものアパートといえども、
建替えは賃借人の立退きや、
建築業者との段取りなど、その労力と手間はそれなりに大変です。
サラリーマンを本業とする場合は、
長年にわたって安定した賃貸運営が継続できる方が助かります。
老朽化対策も、１０～１５年ごとに管理会社が大規模修繕を提案してきますので、
管理組合の積立金が十分あれば、
それを繰り返すことで、手間なく商品価値を保つことができ、
可能な限り長く貸せます。
購入の際のメリット
＊小額で投資できる
ワンルームマンション投資の最大の特徴は、
１室ごとの価格が小額であることです。
限られた資金でスタートでき、始めやすいといえます。
＊現金決済の強みを生かせる
一般に、銀行は中古のワンルームマンションには融資してくれないので、
全額現金による購入となります。
家賃収入があるにも関わらず、売主が物件を手放すのは、
何らかの事情で現金が必要となった場合です。
その際、買手の手元に現金がありいつでも決済可能なら、
時間的な条件で売主側に譲歩する（すぐにでも支払いをする）ことで、
価格面で有利に交渉することができます。
競争相手となる買手がいても、ローン審査が必要だったり、
決済時期に条件があったりする場合は、
たとえ安い買付証明でも現金即時決済の実績がある買手の
買付証明が最優先となるケースが多いのです。
現金ならローン審査も保証人も不要ですから、
購入の意思決定を自分だけですることができ、
買いのタイミングと価格交渉に専念できます。
＊流通量が多い
ワンルームマンションは１室単位で売買されますから、
流通量は一棟ものに比べると膨大で、
有利な物件に出会えるチャンスも多いといえます。
目ぼしい物件を普段から予習・下見しておき、
売室が出たら即座に買いを入れることも可能です。
しかも小額であるが故に、同じ仲介業者で複数回の成約実績を積むことで、
馴染み客として覚えてもらえます。
すると、決済の信用もでき、最優先で有利な物件の情報を提供してもらえるという、
好循環を作りだすことができます。
＊システム全体を買える
多くのワンルームマンションは新築時に、
販売会社が建物の管理から専有部の賃貸管理までまとめてシステム化し、
パック商品として販売します。
それを売主が継承したまま中古で売出す場合があります。
特にワンルームマンションに特化した販売業者は、
自社販売物件に限っては、
オーナーが変わっても家賃保証システムを継続更新するのが商習慣になっています。
実際、築３０年程度経過した物件でも家賃保証している例があります。
こういった継承物件は、共用部の過去の管理・修繕履歴（トラックレコードと言います）や
将来の修繕計画、入居者情報（レントロール）などを、
同じ業者から手間なくまとめて入手でき、
物件についての正確な情報を事前に吟味できます。
購入後の管理もほとんど労力を必要としません。
このように、管理システムを丸ごと購入できる点も大きなメリットです。
この管理システムの継承は、将来自分が売却する際にも、
貴重な価値となります。
＊分散投資ができる
１室の価格が比較的小額なため、物件、場所、時間を分散して投資することができます。
不動産投資で最も難しいのは、
その物件の価値や賃貸需要が将来どのように変化するかを見極めることです。
自分では良い物件だと判断して購入しても、
不測の状況変化が起こることがあります。
その変化への対応策の意味で、１室ずつ立地や建物を分散しておけば、
リスクヘッジができます。
さらに、株式投資のナンピン買いのように購入時期も分散すれば、
不動産相場を平均化して購入することになり、リスクヘッジにもなります。
