サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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＊売主側の出口としてこの物件の価格を見ると
新築当初からこの部屋を所有していたこのオーナーさんは、
十分資金回収ができたので現金化したいとのご意向をおもちでした。
新築当初の価格は、いくつかのデータから１０００万円程度だったと推定されます。
今回の売出し価格設定８８０万円（坪単価１７４万円）は、
過去の取引事例や周辺の物件相場から考えても、安めの設定です。
なぜ、この価格で売りに出せるのでしょうか？
道玄坂でこの家賃は安いですから、
実際にはバブルの頃はもっと高い家賃だったに違いありません。
仮に当初から現時点の月７万円の家賃で２７年間賃貸していたとしても、
オーナーさんは単純に２２６８万円の賃料収入を得ている計算です。
もちろん、空室や滞納、修繕などもありますし、各種税金、諸経費などもかかります。
それらの要素をあわせて考慮したシミュレーションでは、
インカムゲインによるキャッシュフローの累積は、約１１１０万円と計算されます。
（道玄坂のロケーションとしてはかなり厳しい稼働率９０％、
家賃下落率年１％というパラメータで計算しています。）
しかし、従来は、礼金２ヶ月、更新料１ヶ月を入居者から受け取れました。
この立地であれば、賃料はシミュレーションの家賃より高かったでしょうし、
空室ももっと少なかったでしょう。
内装リフォームも慣例上入居者から預かっている２ヶ月分の敷金から清算が可能だったはずです。
ちなみに、
賃貸住宅の自然劣化による原状回復費用は借手である入居者が敷金から支払うというのが、
戦前の住宅事情から生まれ、最近まで続いた商習慣でした。
それを現在の賃貸市場に合わせて是正するという趣旨で、
原状回復費用は貸手のオーナーが負担するというルールができました。
２００４年３月の都議会で可決され、１０月から東京都内で施行された
「東京都賃貸住宅紛争防止条例」です。
一般的に東京ルールと言われていますが、これが全国的に普及しつつあるため、
原状回復費用はオーナー負担が一般化しはじめています。
シミュレーションでは、敷金、礼金、更新料など一切含めていませんので、
実際はシミュレーション値よりも高い累積インカムゲインが実現できていたはずです。
従って、仮に全額現金で購入していたとしても、
家賃収入で投下資金を回収し、さらにその倍ほどの額を手にしておられるのでしょう。
ですから理論的には、今、無料で譲渡したとしても利益は確保されます。
だからこそ８８０万円という格安の売値を設定できたのでしょう。
指値で買いが入るでしょうから、こういう背景なら、
売値にこだわらずにすぐ応ずれば、成約するだろうと感じました。
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データを使って検討する
なぜ買いを入れなかったのかを、具体的にグラフで見てみましょう。
年度ごとの価格から坪単価を算出し（表中では実線）、
その価格で購入した場合に資金を回収するのに必要な期間を計算しました。
それを元に築４７年時点で資金が回収できる坪単価を表中に点線で描いてみました。
このデータを解析してみると、以下のことが分かります。
折線が実際の売買坪単価で、階数や部屋の向き、広さ、間取りによってばらつきはありますが、
２００１年あたりを底に明らかに上昇傾向にあります。
特に、２００４年以降、ペイオフの影響でしょうか、
高値傾向が続いています。（たった１棟のデータなので不十分ですが。）
今回の売出し坪単価を星印で表示しました。
家賃収入という視点から見て、この購入価格で投資できるか、検討してみます。
点線は、築４７年までに投下資金を回収できる購入価格の計算値を示しているので、
売出し価格（星）は築４７年回収線（点線）より上にあることからみて、
この価格で購入しても築４７年までに投下資金が回収できないことが分かります。
それでは、実売買価格（折線）と築４７年回収曲線（点線）がクロスする
２００１年以前に折線で購入した場合は利益が出るのか？という設問をしたとします。
２００１年の売価を回収するには２４年間を要することになります。
これは許容できる年数でしょうか？
購入者が２４年後に何歳になり、ライフスタイルはどう変化しているのか？
資金回収ができたとき、建物は築４７年を経過してどんな状態になっているか？
これを購入者はどうとらえ、どう対処するのか？という問題になってきます。
この投資をこの時点の売主の立場で計算すると、
単純計算では２７年間で１１１３万円の最終手取賃料と売却代金８８０万円を得て、
利幅は９６４万円、最終総合平均利回りは年３．４％、
この時点で１９６４万円のキャッシュが手元に残ることになります。
（後述のように非常に辛目のパラメータで計算した値です。）
その間のキャッシュフローは、その都度別の方法で複利運用することが可能ですし、
税金面でのメリットもあったはずです。
もちろん、この利回りが投資に値するかの判断は個人差があるとは思います。
バブルの時に売却していれば利益はより大きかったはずですが・・・
それは結果論にすぎません。
この物件のシミュレーションをしてみることで、
区分所有の堅実な出口戦略を実践されたオーナーさんの姿に出会えた貴重な経験でした。
私が購入しなかった一例
シミュレーションをして、購入を見送る物件もあります。
一例を簡単にご紹介しましょう。
ある時、渋谷駅から徒歩７分、道玄坂で８８０万円、１９８７年築（築２７年）、
総戸数１５６戸、占有面積１６．６ｍ２、表面利回り９．５％という物件の紹介を頂きました。
大規模修繕は前年終わったところで、
一般媒介物件で情報が公開されたばかりの物件でした。
建物全体の総戸数が多い分、管理費の額は低く、
修繕金の積立残高は多いので有利ですが、
建築基準法改定前の建物なので現在よりも緩い耐震基準で建てられています。
住戸の７～８割はオフィス用途で、立地からも賃貸需要は問題ありません。
一方、エレベーターが２基付いているので、住民には便利な反面、
毎月の維持費と老朽化に伴う修繕費が負担になることが予想されます。
そして何より、この時点で築２７年だったため、建物寿命と資金回収を考えると
これがネックになるのではないかと懸念されました。
シミュレーションをしてみると、築４７年までに資金回収ができない計算となりますので、
その前に資金回収ができてさらにいくらかの利益が出る価格
で買取ってくれる方が現れるという保証がなければ投資できない、という判断になります。
このような検討を経て、この物件には買いを入れず、見送りました。
・築４７年時点でのインカムゲインの累積キャッシュフローは９５０万円
この時点で家賃は３．９万円、
法定減価償却済みで物件の価値は２６８万円まで下落しています。
法定償却期間は終了していますので、
現在の税法では、法定償却年数の２割の年数で減価償却できるルールになっています。
法改定がないと仮定しての話ですが、
居住用でしたら４７年×０．２＝９年
でその時点の購入価格に対して減価償却できるということです。
このメリットに注目し、家賃３．９万円を取れる物件に買手がいるか？
ということになります。
これはあくまで計算上ですから、現実問題としては、こんな先のことは分かりません。
このとき、筆者は７２歳になっているはずです。
もし無料で区分所有権を譲渡しても、手元には８９１万円のキャッシュが残ることになります。
これは単純加算ですから、複利運用すればさらに金額は増します。
シミュレーションでは以上のような見通しでした。
ところで、４年経過した現時点での実際の途中経過（実験値）はどうでしょうか？
入居率ですが、４年間（４８ヶ月）で空室は１回２ヶ月のみでしたので、
シミュレーションの９０％に対して実績は９５．８％です。
家賃下落率は、２００２年～４年は月４万８９２０円の家賃収入でしたが、
２００５年から前述のように５万２３１０円にアップしたので、
シミュレーションでは年１％のダウンを予想していたのに対して、
実績では年１．１５％のアップでした。
これ以外に、シミュレーションには含めていない礼金と更新料が、
実際にはインカムゲインとして加算されます。
物件価値は減価償却に基いて４２９万円に下落すると予想していましたが、
現在インターネットなどで調査した取引事例では、
５５０万円～６００万円程度であれば買手はつきそうです。
つまり、シミュレーション時には６０万円程度のダウンを予想していたのに対し、
約６０万～１１０万円程度のアップです。
（ただし、あくまで現時点での含み益です。）
さて、ここでシミュレーションを少し振り返ってみましょう。
投下資金回収時までの１７年間の投資総合利回り年４．５％という数字は、
最悪値での計算なので、厳しすぎて投資価値が無いという判断もありえます。
この程度の利回りなら、
リスクの少ない格付けの高い海外の債券などへの投資でも達成可能かもしれません。
そこで、もう一度シミュレーションに戻ってみます。
すべてを最悪パラメータに設定した辛口シミュレーションでしたので、
今度は、実験値を参考にして見直してみましょう。
もう少し実際に近いと思われるパラメータを採用します。
・家賃は現在の５万２３１０円（表面利回り１５．２％）とする
・稼働率はこの４年間での実績値９５％とする
以下を採用すると、投下資金回収期間は１５年間に短縮され、
単純に法定減価償却した１５年後の理論物件価値は３５０万円になります。
これで売却したとして、税金など諸費用を含めた総合利回りは５．３％になります。
これでもまだ、売値は現実の市場価値と較べれば辛めのシミュレーションといえましょう。
この時点の家賃は４．５万円に下落している計算となりますので、
仮に表面利回り１１％、１５年前の買値４９０万円で売れれば、
総合利回りは年７．２％というシミュレーション結果になります。
従って、現実値にかなり近いと想定されるシミュレーションでは、
１５年間の最終投資利回りは年平均５．３～７．２％のあいだと予想されます。
いずれにしても、レバレッジを効かせない現金によるマンション投資では、
総合利回りはこの程度になります。
この程度の総合利回りでも不動産投資を行う価値があるかどうか、
という判断は、個人の事情や志向によって違ってくると思います。
ちなみにプロがビジネスとして行う場合は、
利回り１０％程度を一つの目安とし、実際にはリスクをコントロールしつつ、
借入金によるレバレッジを効かせて、
この何倍の利回りが可能かを判断するようです。
・投下資金は１７年以内に回収できる
表面利回り１２．８％でしたが、家賃保証システムを使い、
実質利回り１２％で購入したので、実質利回りをもとに計算した結果、
投下資金回収に１７年が必要となります。
（念のため稼働率は９０％と仮定していますが、実質保証のため空室はありえないので、
資金回収までの期間は実際にはもっと短くなるはずです。
現実には、手取り家賃もアップして購入３年後からは表面利回り１５．２％になっています。
以下、あくまで購入時点での最悪値シミュレーションで説明します。）
投下資金が回収できた時点で、
マンションは築３５年、筆者は６０歳になっています。
減価償却により物件価値は３３８万円、家賃は４．１万円に下落していることになります。
中野で駅から３分で家賃４．１万円なら、修繕がしっかりしていれば借手は付くでしょう。
売却する場合でも、法定償却期間を１２年残して、
表面利回り１４．５％、価格３３８万円であれば、買手は現れるでしょう。
１７年間の投資最終利回りは、税金など諸費用を含めて４．５％になります。
この値はちょっと小さすぎるという印象があると思いますが、
それについては後述します。
