サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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「第１世代ワンルーム」をどう考えるか？
今までご紹介した築１５年程度の利回りのよい部屋は、
どうしても面積が２０ｍ２以下でバストイレ一体型３点セットの「第１世代」仕様になります。
区分所有は賃料付加価値の工夫が個人ではできません。
そのため、どうしても「そんな狭くて使いにくい部屋は将来も賃料が付くのか？」
「古くなって売ろうとしても買ってくれる人がいるのか？」という不安がつきまといます。
たしかにそういったリスクはありますが、
現時点までの私の実績では、
昨年の入居率は１００％で、過去１０年の平均でも９５％は下りません。
そのために注意しているのは、まずは賃貸需要の確実な立地です。
昔、早い時期に駅近の好立地を先取りして建てられた物件を厳選します。
さらに、将来も競合物件ができにくい立地を選定します。
駅からの距離は現在の利便性のみならず、将来も競合物件ができにくい立地を選定します。
競合物件は駅を中心に同心円を描いて増加していきますから、
線ではなく、調査時は今後の街並みもイメージし、
将来にわたって競合物件が建たないような、ビル系建物で完成された賑やかな街並みを選びます。
近辺にワンルームが建てられそうな敷地が多く残された地域は要注意です。
そして、区分所有なら１室ごとに異なる顧客を想定して狙うことができます。
学生さん向けか独身女性向けかなど、
エリアやニーズを分散させ、
賃貸需要を慎重に瀬踏みしながらそのトレンドに合った追加投資をしていきます。
十分なキャッシュフローがあれば、
賃貸ニーズに追従して人気エリアに移動して追加投資することもできます。
投下資金回収が終わっている部屋をどう扱うかの自由度は増します。
結局は、狭い３点ユニットのワンルームでも、
便利さと時間の価値を考えて住みたいと思ってもらえる立地を選ぶことだと思います。
そういう立地なら、事務所としての賃貸も可能になります。
２００６年に入って、私が賃貸管理をお願いしているある会社では、
まず自社所有物件で、
３点ユニット部屋に付加価値をつけるためのリフォームを試験的に開始しました。
ノウハウを確立して、オーナー向けのリフォームメニューとして商品化するそうです。
オーナーからの改造案も募集しています。
このチャレンジにも期待しています。
狭くて古いワンルームは、最新設備の広い新築物件に敵うはずがありません。
突き詰めると、中古マンション投資とは、そういったデメリットをカバーしてくれるだけの魅力的な立地にある「空間」の利用価値を買ったり貸したりするものだ、といえましょう。
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床面積の「第１世代」と「第２世代」
１９９０年代に入ってから、
バス・トイレ別で広さが３０ｍ２程度の「第２世代」と呼ばれるシングル用マンションが、
地価下落した都心部で供給されはじめました。
恐らく、あと５年ほど経つと、
これら「第２世代」の中古ワンルームマンションが流通し始めるはずです。
将来のことを考えると、広さ２０ｍ２以下のバストイレ一体型タイプの「第１世代」は、
賃料、入居率の苦戦が予想されますが、
現状では、私の「第１世代」物件の入居率は昨年１００％で、
家賃下落もシミュレーションの範囲内に収まっています。
また、「第２世代」物件は築１０年程度の中古であるため、
インカムゲインだけではペイできない価格で流通しているものがほとんどです。
このため、今無理して「第２世代」を購入しなくても、
「第１世代」タイプの物件を購入して資金回収を確実に行いつつ、
「第２世代」の流通価格と物件を常にウォッチし、
入居率や家賃、ランニングコスト、投資可能エリアの変化を見ながらじっくり候補を選別して、
現在の手持ち物件の中で資金回収が終わったものから、
随時、入れ替えていく方法もいいかなと考えています。
「第１世代」と「第２世代」では、賃料の相場が全く異なります。
当然、「第２世代」の賃料相場が下がってくれば、
「第１世代」もそれに引きずられるはずですが、
私の所有する物件の実績を見ると、今のところ、「第１世代」の物件でも、
賃料、入居率ともシミュレーション以上に堅調に推移しています。
人口の伸びや需要を考慮する
都心部を外して投資する場合、
心配なのが将来の賃貸需要と家賃下落です。
そうなると、将来にわたって、
なるべくワンルーム入居者である若手の賃貸需要が期待できそうな場所を検討することになります。
のデータによれば、日本第２の都道府県は近年、
大阪府から神奈川県に変わっています。
その神奈川県内でも、圧倒的人口を誇り、今後も増加が予想されているのが横浜市で、
相模原市はそれに次いで将来人口の顕著な伸びが予想されています。
とはいえ、単純に人口が増えるだけでは安心できません。
ワンルーム入居の想定顧客である、若年労働者人口の増加を見てみると、
横浜市は減少しているものの絶対数はトップです。
相模原市は将来も生産人口の増加が予想されています。
マンションのＰＥＲ（利回りの逆数と考えればよい。
何年で元が取れるかを簡単に計算したもの）の優位性で言えば、
地価が都心部ほど高くない割に、都心への利便性が良く、
暮らしやすい地域のため家賃が高めに取れるのが、
東京の下町、横浜、埼玉方面です。
私の場合、神奈川県出身ということもあり、
土地勘があって納得して立地選定できる横浜周辺や相模原市などを、
昨年から今年にかけてはターゲットにしています。
また、これらの他に、「シモキタ（下北沢）」「オカジュー（自由が丘）」
「サンチャ（三軒茶屋）」「ニコタマ（二子玉川）」等、
ニックネーム付きの賃貸人気スポット駅近の物件も候補にしており、
実際この地域ですでに保有している物件の入居率は手堅く推移しています。
立地選定にあたっては、客観的統計データと、
自分の土地勘などの面から、自信を持てるエリアを選び、
実際そのエリアはどのような居住者が多いのかといった現状を自分の目で確かめ、
入居者が「狭さや賃料を代償にしてでも、
時間的・場所的利便性を優先してワンルームに住みたい」
と思う地域なのかを確認してみることをお勧めします。
第２章で小口化商品が割高であるというお話をしました。
この法則から考えれば、時間貸しオフィスとか、ウィークリーマンション、ホテルなどは、
さらに時間で細かく小口化して、
賃貸空間と時間を割高に貸し出しているわけです。
それでもお客さんが付き、商売が成り立っているという地域であれば、
そこは賃貸需要が高いエリアだということが分かります。
検討中の物件内にウィークリーマンションとして賃貸している部屋があれば、
賃貸需要は高いといえましょう。
一方、近年注意が必要なのは、不動産ファンドが運用する物件です。
都心部の大規模物件で「敷礼ゼロ」「２ヶ月フリーレント」等の優遇条件で募集をかけられては、
近隣の個人物件はとうてい太刀打ちできません。
ファンド物件と競合しない立地を選択したいものです。
投資エリアを検討する
都心部のワンルームマンションの過去の建設トレンドと、
その後の中古市場の推移を大まかに並べてみたものです。
年齢、生活圏、ロケーション、将来のライフスタイル等から、
私に適した築年と立地を検討するため、
私の年齢と、建物築年を並べてマッピングしてみました。
ご存知のように、ワンルーム建設立地は、１９７０年代中頃から都心中心部で始まり、
山手線南側から西方向へと山手線外周を時計回りに拡大していき、
さらに、首都圏、地方都市へ、地価の高騰とともに広がり、
１９９０年にバブルが崩壊しました。
これを踏まえ、表の時間軸による中古物件のエリア変化を見てみると、
バブル後の１９９５年あたりまで、ワンルームマンション投資がすっかり下火になり、
新規物件の建設が低調になった時期があるのがわかります。
新築を買った投資家の場合、家賃収入を得ながら１０年～１５年保有し、
大規模修繕費の持ち出しがおこる前に、
相場を見て売却して利益確定する方が一定程度います。
そのため、その時期に中古物件として流通する確率が上がるのですが、
今は、新築の供給が少なかった時期の１０年～１５年後にあたるため、
特に都心部でのこの築年数の中古物件自体が少なくなっています。
また、新築から１０年程度までは、初回入居者退去後の家賃下落率が大きく、
そこに物件価格の下落が加わり、短期に市場価値が急落します。
価格が落ちていく途中の中古物件を高値掴みしないためには、
特殊な売出し事情で安く指値できる物件を、
粘り強く探す必要があります。
こういう築浅物件は、売手もまだ資金回収の途中で手放し難いため、
どうしても流通数が少なく、出会える確率も少ないのです。
一方、築１５年ほど経つと賃料低下はゆるやかになり、
この年代のものなら、沢山の物件の中から、管理状態が良く、
指値が通る高利回り物件を探しやすくなります。
ただし、この年代の中古になるとローンが付かないので、
共担保借入れか、現金買いの買手に限られます。
（２００６年に入って、特定の仲介ルート物件に限り、
築１５～２０年程度の１６Ｍ２
３点ユニットクラスのワンルーム区分所有にも融資する銀行が出てきました。）
もし、ローンをつけるつもりでローン特約条項付きの買付証明を先に入れたとしても、
現金買いの買付証明の方が価格差を乗越えて最優先で通るのが現状です。
これらのことから、私の場合は、おおよそ私の寿命を８０歳、
賃貸物件の商品価値を４７年と仮定すると、
築１５年程度の物件であれば、仲良く一生をともにできそうかな？と考えています。
セカンドオピニオンを貰えるようになろう
医療の分野でもホームドクターを持ち、
セカンドオピニオンを貰えるほど心強いことはありません。
同じように不動産投資でも、自分が検討中の物件について、
直接の利益関係抜きで、知り合いの営業マンに相談できることが大前提ですし、
また情報の扱いは要注意です。
私の経験では、Ｎ嬢から紹介された田園調布の物件をＴさんに相談した際は、
「それは即買いの物件です」と即座にアドバイスいただきました。
別の事例では、初めての業者さんから紹介されたある物件（渋谷の古めの物件）
をＮ嬢に相談した際は、「それは普通程度の物件ですから、
しばらく持ってください。もっと良いものをご紹介できます」とアドバイスされ、
しばらくして、三軒茶屋の良い物件を紹介してもらって成約したこともありました。
投資規模が大きくなれば、
コンサルタントや税理士の先生に有料で自分のアドバイザー・パートナーになって頂くことが、
極めて重要だと思います。
そこまで到達していない段階では、
不動産投資の８割程度は物件購入時の選択で成否が決まる現実を考えると、
仲介業者の営業マンと二人三脚で歩んでいくことが現実的であり、
また有効だと思います。
「お宝不動産」セミナーでも、沢さんのパートナー＆コンサルタントの村松卓明氏が、
「賃貸経営は不動産業者さんと大家さんとのパートナーシップで協力して築いていくものだ」
とお話しされていたのが印象に残りました。
