投資エリアを検討する
都心部のワンルームマンションの過去の建設トレンドと、
その後の中古市場の推移を大まかに並べてみたものです。
年齢、生活圏、ロケーション、将来のライフスタイル等から、
私に適した築年と立地を検討するため、
私の年齢と、建物築年を並べてマッピングしてみました。
ご存知のように、ワンルーム建設立地は、１９７０年代中頃から都心中心部で始まり、
山手線南側から西方向へと山手線外周を時計回りに拡大していき、
さらに、首都圏、地方都市へ、地価の高騰とともに広がり、
１９９０年にバブルが崩壊しました。
これを踏まえ、表の時間軸による中古物件のエリア変化を見てみると、
バブル後の１９９５年あたりまで、ワンルームマンション投資がすっかり下火になり、
新規物件の建設が低調になった時期があるのがわかります。
新築を買った投資家の場合、家賃収入を得ながら１０年～１５年保有し、
大規模修繕費の持ち出しがおこる前に、
相場を見て売却して利益確定する方が一定程度います。
そのため、その時期に中古物件として流通する確率が上がるのですが、
今は、新築の供給が少なかった時期の１０年～１５年後にあたるため、
特に都心部でのこの築年数の中古物件自体が少なくなっています。
また、新築から１０年程度までは、初回入居者退去後の家賃下落率が大きく、
そこに物件価格の下落が加わり、短期に市場価値が急落します。
価格が落ちていく途中の中古物件を高値掴みしないためには、
特殊な売出し事情で安く指値できる物件を、
粘り強く探す必要があります。
こういう築浅物件は、売手もまだ資金回収の途中で手放し難いため、
どうしても流通数が少なく、出会える確率も少ないのです。
一方、築１５年ほど経つと賃料低下はゆるやかになり、
この年代のものなら、沢山の物件の中から、管理状態が良く、
指値が通る高利回り物件を探しやすくなります。
ただし、この年代の中古になるとローンが付かないので、
共担保借入れか、現金買いの買手に限られます。
（２００６年に入って、特定の仲介ルート物件に限り、
築１５～２０年程度の１６Ｍ２
３点ユニットクラスのワンルーム区分所有にも融資する銀行が出てきました。）
もし、ローンをつけるつもりでローン特約条項付きの買付証明を先に入れたとしても、
現金買いの買付証明の方が価格差を乗越えて最優先で通るのが現状です。
これらのことから、私の場合は、おおよそ私の寿命を８０歳、
賃貸物件の商品価値を４７年と仮定すると、
築１５年程度の物件であれば、仲良く一生をともにできそうかな？と考えています。
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