人口の伸びや需要を考慮する
都心部を外して投資する場合、
心配なのが将来の賃貸需要と家賃下落です。
そうなると、将来にわたって、
なるべくワンルーム入居者である若手の賃貸需要が期待できそうな場所を検討することになります。
のデータによれば、日本第２の都道府県は近年、
大阪府から神奈川県に変わっています。
その神奈川県内でも、圧倒的人口を誇り、今後も増加が予想されているのが横浜市で、
相模原市はそれに次いで将来人口の顕著な伸びが予想されています。
とはいえ、単純に人口が増えるだけでは安心できません。
ワンルーム入居の想定顧客である、若年労働者人口の増加を見てみると、
横浜市は減少しているものの絶対数はトップです。
相模原市は将来も生産人口の増加が予想されています。
マンションのＰＥＲ（利回りの逆数と考えればよい。
何年で元が取れるかを簡単に計算したもの）の優位性で言えば、
地価が都心部ほど高くない割に、都心への利便性が良く、
暮らしやすい地域のため家賃が高めに取れるのが、
東京の下町、横浜、埼玉方面です。
私の場合、神奈川県出身ということもあり、
土地勘があって納得して立地選定できる横浜周辺や相模原市などを、
昨年から今年にかけてはターゲットにしています。
また、これらの他に、「シモキタ（下北沢）」「オカジュー（自由が丘）」
「サンチャ（三軒茶屋）」「ニコタマ（二子玉川）」等、
ニックネーム付きの賃貸人気スポット駅近の物件も候補にしており、
実際この地域ですでに保有している物件の入居率は手堅く推移しています。
立地選定にあたっては、客観的統計データと、
自分の土地勘などの面から、自信を持てるエリアを選び、
実際そのエリアはどのような居住者が多いのかといった現状を自分の目で確かめ、
入居者が「狭さや賃料を代償にしてでも、
時間的・場所的利便性を優先してワンルームに住みたい」
と思う地域なのかを確認してみることをお勧めします。
第２章で小口化商品が割高であるというお話をしました。
この法則から考えれば、時間貸しオフィスとか、ウィークリーマンション、ホテルなどは、
さらに時間で細かく小口化して、
賃貸空間と時間を割高に貸し出しているわけです。
それでもお客さんが付き、商売が成り立っているという地域であれば、
そこは賃貸需要が高いエリアだということが分かります。
検討中の物件内にウィークリーマンションとして賃貸している部屋があれば、
賃貸需要は高いといえましょう。
一方、近年注意が必要なのは、不動産ファンドが運用する物件です。
都心部の大規模物件で「敷礼ゼロ」「２ヶ月フリーレント」等の優遇条件で募集をかけられては、
近隣の個人物件はとうてい太刀打ちできません。
ファンド物件と競合しない立地を選択したいものです。
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