「第１世代ワンルーム」をどう考えるか？
今までご紹介した築１５年程度の利回りのよい部屋は、
どうしても面積が２０ｍ２以下でバストイレ一体型３点セットの「第１世代」仕様になります。
区分所有は賃料付加価値の工夫が個人ではできません。
そのため、どうしても「そんな狭くて使いにくい部屋は将来も賃料が付くのか？」
「古くなって売ろうとしても買ってくれる人がいるのか？」という不安がつきまといます。
たしかにそういったリスクはありますが、
現時点までの私の実績では、
昨年の入居率は１００％で、過去１０年の平均でも９５％は下りません。
そのために注意しているのは、まずは賃貸需要の確実な立地です。
昔、早い時期に駅近の好立地を先取りして建てられた物件を厳選します。
さらに、将来も競合物件ができにくい立地を選定します。
駅からの距離は現在の利便性のみならず、将来も競合物件ができにくい立地を選定します。
競合物件は駅を中心に同心円を描いて増加していきますから、
線ではなく、調査時は今後の街並みもイメージし、
将来にわたって競合物件が建たないような、ビル系建物で完成された賑やかな街並みを選びます。
近辺にワンルームが建てられそうな敷地が多く残された地域は要注意です。
そして、区分所有なら１室ごとに異なる顧客を想定して狙うことができます。
学生さん向けか独身女性向けかなど、
エリアやニーズを分散させ、
賃貸需要を慎重に瀬踏みしながらそのトレンドに合った追加投資をしていきます。
十分なキャッシュフローがあれば、
賃貸ニーズに追従して人気エリアに移動して追加投資することもできます。
投下資金回収が終わっている部屋をどう扱うかの自由度は増します。
結局は、狭い３点ユニットのワンルームでも、
便利さと時間の価値を考えて住みたいと思ってもらえる立地を選ぶことだと思います。
そういう立地なら、事務所としての賃貸も可能になります。
２００６年に入って、私が賃貸管理をお願いしているある会社では、
まず自社所有物件で、
３点ユニット部屋に付加価値をつけるためのリフォームを試験的に開始しました。
ノウハウを確立して、オーナー向けのリフォームメニューとして商品化するそうです。
オーナーからの改造案も募集しています。
このチャレンジにも期待しています。
狭くて古いワンルームは、最新設備の広い新築物件に敵うはずがありません。
突き詰めると、中古マンション投資とは、そういったデメリットをカバーしてくれるだけの魅力的な立地にある「空間」の利用価値を買ったり貸したりするものだ、といえましょう。
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