床面積の「第１世代」と「第２世代」
１９９０年代に入ってから、
バス・トイレ別で広さが３０ｍ２程度の「第２世代」と呼ばれるシングル用マンションが、
地価下落した都心部で供給されはじめました。
恐らく、あと５年ほど経つと、
これら「第２世代」の中古ワンルームマンションが流通し始めるはずです。
将来のことを考えると、広さ２０ｍ２以下のバストイレ一体型タイプの「第１世代」は、
賃料、入居率の苦戦が予想されますが、
現状では、私の「第１世代」物件の入居率は昨年１００％で、
家賃下落もシミュレーションの範囲内に収まっています。
また、「第２世代」物件は築１０年程度の中古であるため、
インカムゲインだけではペイできない価格で流通しているものがほとんどです。
このため、今無理して「第２世代」を購入しなくても、
「第１世代」タイプの物件を購入して資金回収を確実に行いつつ、
「第２世代」の流通価格と物件を常にウォッチし、
入居率や家賃、ランニングコスト、投資可能エリアの変化を見ながらじっくり候補を選別して、
現在の手持ち物件の中で資金回収が終わったものから、
随時、入れ替えていく方法もいいかなと考えています。
「第１世代」と「第２世代」では、賃料の相場が全く異なります。
当然、「第２世代」の賃料相場が下がってくれば、
「第１世代」もそれに引きずられるはずですが、
私の所有する物件の実績を見ると、今のところ、「第１世代」の物件でも、
賃料、入居率ともシミュレーション以上に堅調に推移しています。
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