８．複数の物件を運用する
ワンルームを１室だけ持っている場合、その１室が空室になれば家賃はゼロとなり、
維持費が持ち出しとなってしまいます。
しかし、所有物件を２室３室と増やしていけば、全室同時に空室となる確率は建替えで新築購入と同程度の追加投資が必要になると予想されます。
その対策としても、小額ずつ分散投資して複数の物件を持つことを目指します。
そして、投下資金の回収と利益の積み上げがおわった古いものは売却し、
家賃収入を途絶えさせないために、
順次築年数が新しいものに入れ替えて行く必要があります。
ただし、管理状態が良く、商品価値が高い物件は所有し続けるメリットがあります。
さらに、複数の物件を持つことで、不動産相場や賃貸需要の変化、
物件瑕疵、災害など、様々なリスクのヘッジにもなります。
複数の物件を所有するもうひとつのメリットとしては、
サラリーマンでありながら青色申告事業者として税務申告できることがあげられます。
（１室でも青色申告は可能ですが、
青色特別控除や専従者控除を受けるには５棟または１０室以上が条件です。）
各種社会保険料はサラリーマンとして会社に一部分担してもらい、
各種扶養控除のメリットを享受できます。
例えば、配偶者が専業主婦なら国民年金の第三号被保険者なので、
保険料の個別の納付業務なしに受給権がありますし、
扶養家族全員の健康保険も同様です。
一方、税金は確定申告の義務が生じますが、
不動産収入については、個人事業者と同様に経費計上が可能になります。
しかも、私の場合、
旧自宅を購入した際の住宅ローンも給与収入だけの時代は経費計上できませんでしたが、
複数の物件を現金購入した効果で黒字経営になったため、
ローン金利分は土地分も含めて経費計上できるようになりました。
旧自宅マンションの減価償却分も、
自宅だったときにはできなかった経費計上が可能となりました。
（＊現行の税法では不動産所得が赤字の場合、
借入金の利子分のうち、経費計上できるのは建物分のみで、
土地分は認められていません。
また、意外と知られていないのですが、
サラリーマンで不動産所得が赤字の場合、
確定申告時に住民税の納付方法を普通徴収・特別徴収のいずれを選択指定しても、
その情報が会社へ伝わります。）
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