７．建物価値を十分残した時点で元を取る
ワンルーム投資といえば、昔は値上がりによる売却益を狙った投資方法でした。
その場合、短期勝負となるので、
物件の老朽化は問題にされませんでした。
しかし、私の目的は毎月確実な家賃収入をあげていくことですから、
投資期間としてある程度の年数が必要です。
そうした投資手法をとる場合、建物の老朽化が最大のリスクです。
建物は減価償却するものですから耐久消費財と考えるべきで、
いつかは必ず老朽化して建替える時がきます。
投資対象が寿命の限られた商品である以上、
十分な賞味期限を残して、投下資金を回収し終わる必要があります。
（ここで言う寿命とは、単純に建物だけの価値でなく、
賃貸商品としての価値があることを指します。）
まして、全額自己資金を投入しているわけですから、
投下した資金を回収するだけでなく、さらに利益を積み上げる必要があります。
これを実現する方法は１つしかありません。
その物件が将来にわたってもたらしてくれるキャッシュフローの総額を計算し、
それを下回る価格で購入することです。
（もちろん、維持費、税金などもすべて考慮に入れます。）
つまり、最終的に建物が無価値となっても儲けが出るような価格で買わなければなりません。
投資マンションはなにもあせって買う必要はありませんから、
この条件を満たす物件が見つかるまで、
根気よく探し、条件に合ったものを購入すればいいわけです。
たとえば、築１５年の中古ワンルームを購入する場合、
築３０年後までの約１５年間の家賃収入（諸費用を考慮したキャッシュフロー累積）
だけで投下資金を回収できる価格を逆算して、
それよりも安く購入します。
（これは専門的には収益還元法、DCF法などと呼ばれますが、
難しい計算式の理解は不要です。）
築３０年の時点で投下資金が回収できれば、
その後の選択肢も増え、出口戦略が立てやすくなります。
ちなみに、現在の日本の法律では、
鉄筋コンクリート住居用建物は４７年間で減価償却する規則になっています。
もちろん、これは税制上の規則であり、
実際の寿命とは必ずしも一致しません。
また、成熟化する住宅ニーズや環境問題を考えると、
建築物の長寿命化は時代の急務ではありますが、
現状のルールが存在する以上、これを指針とします。
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