サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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正確なシミュレーション力が勝敗を決める
この８つのチェックポイントを検証するためには、
物件を購入した場合を仮定して長期のシミュレーションを行う必要があります。
モデルケースは、考え方をご理解頂くため、
維持修繕コストや家賃の下落、
空室などが全く考慮されていない理想状態での単純計算でした。
では、正確なシミュレーションをするためにはどんな項目が必要でしょうか。
シミュレーションを行うために必要な値は、
すでに確定している項目と、将来の不確定要素を予測する必要がある項目に分かれます。
確定している項目は、
物件価格（交渉によって変動の余地があります）
築年数
現在の空室率、家賃設定
管理費・修繕積立金実額
修繕積立金残高の状況
税金、保険料、維持諸経費
建物の減価償却額、土地課税評価額
現在の物件時価
などがあります。一方、不確定要素を含み、
推測が必要な項目は以下のようなものです。
将来の空室率、滞納率
将来の家賃変動率
今後発生が予想される修繕費等
耐用年数
将来の売却価格
この推測が必要な項目について、
情報収集により誤差の少ない数値を得ることができれば、
シミュレーションが正確なものとなり、投資判断も精度の高いものとなるでしょう。
とくに、ポイントとなるのが将来の空室率や家賃変動率ですが、
この値は何を根拠に決めればよいのでしょうか？
これらの値について、管理のプロであれば、
膨大な部屋数についての豊富な管理経験があります。
例えばどこのエリアであれば、空室率はいくら、どの物件の家賃下落率はいくら、
などの明確な統計数値化データを長年積み上げて持っています。
それらの情報を活用しない手はありません。
建物管理会社が専有区分の賃貸管理家賃保証をしている物件であれば、
その空室状況、家賃の推移について、詳細データを所有しています。
仮に、すでにその管理会社への委託物件を持っているのであれば、
情報の入手はたやすいでしょう。
例えば、この会社が当該物件で管理している部屋のうち何室が空室かという統計データから、
瞬時に空室率が分かります。
そのようなコネクションがなくても、区分所有の場合はインターネット上で同レベルの空室情報や、
場合によっては同一マンションの同一仕様の空室情報を調べることができますので、
一定期間、空室の発生から入居が決まるまでの長さ
（空室募集がアップされてから無くなるまでの期間）をトレースします。
この方法なら、１室でも時間的統計データから、
実際の入居状況と家賃が推測できます。
また、お目当ての物件の近くにある不動産屋さんへ出向いてインタビューするなどでも、
概算値を掴むことができます。
このようにして不確定要素を推測し、長期のシミュレーションをしてみることで、
前述の「成功するための８つのチェックポイント」に対する答えが見えてきます。
具体的にはエクセルなどを利用して数値を計算式に当てはめていくことになりますが、
シミュレーションを最初から作るのは大変だと思われる場合には、
「お宝不動産鑑定ツール リアルキャッシュフロー」を入手して、
ご自分に合うように手を加えると理解しやすいでしょう。
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８．法定減価償却期間が過ぎた後の建物価値（想定売値）はいくらか？
法定上、築４７年で減価償却は終わりますが、
管理がしっかりなされていれば、実際の売買価格はゼロにはなりません。
従って、この時点で売却するという選択肢もあります。
この場合、法定耐用年数を終わっていますので、
法定耐用年数の２割の年数で割り出した大きな減価償却費を
経費として落とせることに価値を認めてくれる買手も現れるかもしれません。
古い建物の身近な一例として、
私の勤務先が入っている都心の９階建ての貸ビルを見ておきましょう。
築４０年を過ぎ、オフィスビルとしては法定減価償却期間を過ぎようとしていますが、
全フロアで常時満室状態が続いています。
超高層ビルの半分以下の賃料なので、
借手にメリットがあるからです。賃貸需要があれば価値が認められ、売値も付きます。
あくまで仮定の話ですが、
築６０年での建替えに直面した場合での累積キャッシュフローとのバランスや、
想定売値も想像してみましょう。
モデルケースでは、年８０万円の家賃を得ながら毎年５％複利で運用し続けると、
築６０年までの４５年間で単純計算では１億３５００万円になります。
法定耐用年数をひとつの区切りとして投資をした物件が、
築６０年まで持ちこたえてくれれば、修繕維持費を考慮しても、
インカムゲインだけで十分利益が積み上っているはずです。
そうなれば、仮に区分所有権を無償で譲渡しても、
収支は大きくプラスとなります。
７．参考値として、築６０年までの累積キャッシュフローはいくらか？
さらに、建物が法定耐用年数を超え、使用可能な場合もあるでしょう。
ひとつの目安として築６０年まで運用が可能な場合のキャッシュフロー累計はいくらになるのか、
物件の状態、立地が非常に良い場合や立地が良く、
利用ニーズが非常に強い場合にかぎっては、
参考としてそこまで見込んで計算してみてもいいでしょう。
モデルケースの単純計算では、
８０万円×４５年＝３６００万円
となります。
つい最近、森ビルにより表参道ヒルズとして再開発された建替え前の青山同潤会アパート
をご存知の方なら、
築６０年までの運用もあながち夢物語ではないと実感できるのではないでしょうか。
日本は築年数の古い物件に対して、
建物としての骨格にはなんら問題がない場合でも、
利用価値を低く見る傾向があります。
建物寿命は成熟国ほど長く、経済発展している国ほど短い傾向があるようです。
ヨーロッパと日本、中国を比較すればよく分かります。
日本も成熟化や資源・環境保護を考え、
今後建物の長寿命化は必須の課題と思います。
ポイントは社会システムと建物の保守技術にありますが、
最近の建築技術の向上によって耐用年数１００年を想定した物件も現れてきました。
法定耐用年数をすぎても、現役で活躍してくれる物件の場合は
「うれしい誤算」となります。
６．築４７年までにいくらの累積キャッシュフローがあるか？
築３０年で売却を行わず、築４７年（建物の寿命）まで所有し続けることになります。
この間それを複利運用しておけば、複利の力で資金は加速度がついて増加していくので、
最悪のケースとして建替えに直面しても、
資金の準備ができていることになります。
モデルケースでは、家賃下落、維持費、税金を考慮しなければ、
単純累計でも８０万円×３２年＝２５６０万円になります。
毎年の家賃８０万円を３２年間、
５％で複利運用したとすれば単純には６４００万円になっている計算です。
しかし、その頃、自分は何歳になっているのか、
最適な判断をする能力がまだ残っているかどうかは
個々の投資家の事情によって大きく違ってきます。
私は認知症の老親介護をしていますが、年齢を重ねると、
健康な人でも脳の前頭前野から衰えることを実感しています。
不測の事態への対応、ひらめきや発想の転換ができにくくなります。
そうなった自分まで想定し、
その事態に合ったプログラムを組んでおく必要もあると思います。
５．築３０年時の物件の価値（想定売値）はいくらか？
では、築３０年が売却に支障のない限度だと仮定して、
そのときの売却価格はいくらになるのでしょう。
モデルケースでは概算の減価償却で計算していますが、
シミュレーションでは自分の買値から経過年数分、法定値で減価償却して計算します。
この計算方法は実際の売値より厳しい値と考えられますので、
現実での下落した家賃と、買手が魅力を感じる利回りを考えます。
そして、その利回りから収益還元法で算出される評価額が、
そのときの予想売却価格になります。
さきほどのモデルケースだと、利回り１４．５％（家賃下落は考慮していません）、
７年で元が取れる築３０年の物件が５５０万円で売りに出されることになります。
