サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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４．買値をいくらにすれば、築３０年までに資金回収ができるか？
これは出口戦略のひとつの目安としての考え方です。
鉄筋コンクリート（ＲＣ）の建物の法定耐用年数である４７年を、
建物の寿命だと仮定しましょう。
その場合に、築４０年を超え、あと数年しか寿命のない物件を売却できたとしても、
買い叩かれる可能性は大きいでしょう。
しかし、築３０年をひとつの目安として考えてみると、
それまでに投下資金を回収できれば、法定耐用年数の築４７年まで、
あと１７年が残っていることになります。
前述のモデルケースで言うと、築１５年の時点で購入しますから、
築３０年の時点でのインカムゲインの累積は、
８０万円×１５年＝１２００万円となります。
ですから、１０００万円での購入は投資可能な範囲であるという判断が成り立ちます。
築３０年の時点で売却する場合は、
買手が残りの期間で再び家賃を得る余地が残っていますので、
価値を認めてくれる可能性が高くなります。
この時点で５５０万円で売却したとすれば、この売却代金と、
インカムゲイン累計と投下資金の差額２００万円の合計７５０万円が手元に残り、
（２００万円＋５５０万円）÷１０００万円÷１５年＝５％
でトータルの平均利回りが年５％になります（ただし税金等は考慮に入れていません）。
一方、この物件を買った人は、家族収入に変化がないと仮定すれば、
８０万円÷５５０万円＝１４．５％
と高利回りの物件を購入したことになり、約７年後の築３７年時点で元がとれます。
区分所有での投資対象はあくまでマンションの１部屋という耐久消費財ですので、
所有することに執着せず、売手と買手両方にメリットが残る有利な時期での売却も、
選択肢のひとつとしておきたいものです。
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３．その時、自分の年齢と家族の年齢は何歳になっているか？
さて、ここで注意を払いたいのは、ご自身とご家族の年令です。
子孫代々に続く資産を残すために投資する場合は別ですが、
純粋にご自身の経済状態を向上させるためであれば、
予想されるご自身の寿命以上に物件の寿命を求めるのは
あまり効率的とはいえないのではないでしょうか。
理想はご自身と物件の寿命を近づけることであり、
その前に物件の寿命が尽きてしまうと予想される場合には、
投資するときに予め、売却などの出口戦略まで考えておくことが必要になるでしょう。
ご自身が現役であるあいだに資金回収を終えることができた場合は、
給与のキャッシュフローもありますから、
①売却する
②追加投資で物件の延命を図る、
あるいはリフォームなどで価値をあげる
③築浅物件を買い戻す、
などの自由な選択肢が残されています。
同時に、お子さんの進学や、親御さんの健康などを推定してシミュレーションしていけば、
必要な家計支出も予想できます。
物件と手持ちのキャッシュをどう組み合わせることが家族にとって最適な資産運用なのか？
を考えます。
たとえば、このモデルケースの場合、物件を売却してまとまった６５０万円を手にするか、
引き続き毎年８０万円の家賃を得られるほうがいいか？
を判断することになります。
一方、ご自身の寿命より物件寿命が長ければ、
相続されたご家族は、安定的なインカムゲインを得続けることができます。
しかも元値はゼロですから、利回りは無限大です。
もちろん、相続税の負担は必要になりますが、土地の持分はわずかですし、
建物の減価償却が進み、評価額は下がっていますから相続税額上も有利です。
相続後は売却してもよし、賃貸に出してもよしということで、
出口の自由度があります。
不動産を所有すると、未来永劫自分のものであるような錯覚に陥りやすいものですが、
あの世まで持っていけるものでもありません。
不動産を所有するということは、
すべての人の共用財産である不動産を占有できる権利
を持っているだけだと考えておいたほうがいいでしょう。
所有権に対して固定資産税を払っていることを考えれば、
国から不動産を借りて、
税額に見合う有効活用業務を負っているという見方さえできます。
２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
１２．５年を経過した段階で投下資金はすでに回収できていることになりますから、
次に問題となるのは、この物件があとどのくらい使えるかです。
野球選手の中にはピークとされる年齢を過ぎてもまだ現役で大活躍する人もいますし、
不動産でも優良物件なら築年数を感じさせずに稼動するものですが、
それはごく一部です。
建物は耐久消費財であり必ず寿命が来るという基本認識をしっかり持ち、
投下資金が回収できた時点で、
あと何年使えるかを冷静に判断することが重要なポイントとなってきます。
投下資金を回収できた時点でまだ賃貸物件として使える期間が残っていれば、
残存価値は高くなります。
残存価値を買値で割り、さらに資金回収に要した年数で割れば、
その投資物件の総合的な年利回りを割り出すこともできます。
さきほどのモデルケースで、１２．５年後に物件を６５０万円で売却したとします。
この時点で投下した資金は回収できていますので、
１０００万円投資して、１２．５年後に６５０万円の利益を上げたことになります。
ですから、
６５０（万円）÷１０００（万円）÷１２．５（年）＝５．２（％）
となり、年平均５．２％の投資だったことになります。
（簡略化するため、修繕維持費、家賃の下落、所得税等はここでは無視していますが、
実際のシミュレーションでは全てを考慮します。）
これは、短期的な利回りに惑わされずに、
売却までを含めてトータルで考えて有利な投資か否かを判断するための、
大切な目安となります。
一方、あなたからこの物件を買う相手の収支決算はどうでしょう。
家賃が下落しなければ、
８０万円÷６５０万円＝１２．３（％）
という計算で、年利回り１２．３％で築後２７．５年の物件を買ったことになり、
６５０（万円）÷８０（万円）＝８（年）
つまり、あなたから物件を買った相手は、
そこからさらに８年後の、築３５．５年の時点で購入資金を回収することができる、
という計算になります。
マンション投資で成功するための８つのチェックポイント
では、実際にマンション投資の可否を判断するためには、
どんな点に着目したらいいのでしょうか。
私は常に次の８項目について検討した上で投資判断をしています。
成功するための８つのチェックポイント
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
３．その時、自分の年齢と家族の年齢は何歳になっているか？
４．買値をいくらにすれば、築３０年までに資金回収ができるか？
５．築３０年時の物件の価値（想定売値）はいくらか？
６．築４７年までにいくらの累積キャッシュフローがあるか？
７．参考値として、築６０年までの累積キャッシュフローはいくらか？
８．法定減価償却期間が過ぎた後の建物価値（想定売値）はいくらか？
では、一つずつ説明していきましょう。
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
耐久消費財である中古の建物を賃貸用に購入するということは、
買手はスポーツ選手をトレードするチームオーナーのようなものです。
選手は年々歳をとっていきます。
トレード料に見合うだけの働きをその選手が現役寿命にしてくれるかどうかを見ぬいて、
稼げるだけの価値に見合う値段で買う必要があります。
その間に予想される支出（維持費用）は、選手に支払う報酬にたとえられます。
維持費用のうち、事前に明確に把握できるものは、
仲介手数料、不動産取得税、保険料、賃貸手数料、
広告費、管理費、修繕積立金、賃貸業者管理手数料、固定資産税などです。
金額が予測しにくいものには、退却時リフォーム費、専有部設備修理費（エアコン、給湯器等）、
大規模修繕費などがあります。
家賃収入はたとえて言うなら選手の実績からある程度見当がつきます。
一方、家賃収入はたとえて言うなら選手の成績です。
もし、打率３割で１０年間活躍する野球選手の契約金の標準が１億円だとして、
選手が期待通り１０年活躍すれば元が取れるとしたら、
２割５分で１５年活躍してくれればＯＫだと考えることができるのではないでしょうか。
単純化した不動産投資のモデルケースを考えてみましょう。
築年 築１５年経過
購入額（購入諸費用含む） １０００万円
年間表面家賃 １００万円
年間諸費用 ２０万円
年間諸費用の代表的例としては、修繕積立金、
共用管理費（給湯費や町内会費が必要な場合もある）、
固定資産・都市計画税、賃貸管理委託手数料、
その他維持修繕費（数年ごとに発生する額を仮に均等割りしておく）、
地代（借地権物件の場合）などがあげられます。
この物件を現金で購入した場合、将来の状況が変化しないと仮定し、
また所得税等を考慮しなければ、投下資金を回収できるまでの期間は１２．５年
（１０００万円÷８０万円）となります。
毎年、家賃収入というキャッシュフローが見込まれる不動産投資では、
投下資金の回収が進めば進むほど、リスクは小さくなります。
資金回収の早さがリスク回避の重要なファクターなのです。
第３章 シミュレーションの力で見極める
ここでは、収支のシミュレーションを行い、
ワンルームマンションへの投資とはどういう性質のものか、
ワンルームマンションが自分の投資対象として適しているかどうかを考えてみましょう。
長期間の運用の見通しを持つ
物件の検討というと、一般的には、
（価格、立地、利回り）などがまず頭に浮かんでしまいますが、
投資が目的である以上、知りたいことを突き詰めていくと、
「いくら投資したら、いつまでに、どれだけの利益が戻ってくるか？」になるはずです。
極論すれば、その収支が投資対象として満足のいくものであれば、
どこのどんな物件であろうとも良いわけです。
（これは、何を買ってもいいということではなく、
数値を最優先にして考えるべきだということです。）
つまり、最初に（価格、立地、利回り）などの条件があるわけではありません。
投資先として期待する運用成績を得るために必要な要素を、
個々の物件の状況から数値化し、
そこから将来の収支のシミュレーションをして妥当な投資額を算出し、
実行するかどうか決めることになります。
最近は社会や経済の変化が激しく、
１０年はおろか５年先の状況も予想が困難だと言われています。
１０年以上先の正確なシミュレーションが難しいとしても、
厳しいパラメータ（媒介変数）を設定しておけば、
常に出口を見つけ出すための数値を明確化することができます。
嵐の中でも自分のポジションをコンパスで常に把握しながら航海するのと同じで、
これによって遭遇のリスクを回避できます。
危険な時は島影に退避できるでしょう。
理論値（シミュレーション値）と実験値（現在の投資状況）を
常に比較しながら運用していくことで、
この２つの間で乖離が生じたら、自己チェックをして何が原因かを探り出すことができます。
（当然、こんな長期間の仮定計算では乖離していくでしょう。）
それによって、その時々でより適切なアクションをとり、運用を改善していきます。
不動産投資、特にワンルーム投資は建物という耐久消費財への投資ですから、
人に現役時代の生涯年収があるように、
それぞれの物件にも商品寿命のうちに稼いでくれる総家賃収入があります。
その権利を途中で買い取って運用するわけですから、
「現役寿命があるうちにトレード料に見合う活躍をしてくれるかどうか？」
を見極めると考えればいいでしょう。
特に、中古ワンルームマンションの区分所有の場合、
賃貸商品としての寿命の間に建物が稼ぐ新築時から建替え時までの累計家賃を、
複数のオーナーがチェンジしながら所有期間に応じて分け合っていくと考えられます。
従って、築年が古くなるほど残り時間が減り、
利回りが高くないとペイしない計算になります。
具体的数値は、この章の後半でご紹介するシミュレーションで計算できます。
収支を判断するために必要な要素として、
購入時の価格、利回り、築年などの明確なものと、
家賃下落率、空室率、物件価値などの
将来を予測する必要があって直接確定できない要素があります。
これらは建物のグレード、立地、間取り、設備等等の
間接パラメータによって決まってくると考えられますので、
物件についてできるだけ多くの情報を集め、
それらをシミュレーションに入力できるよう数値化して評価することが必要です。
綺麗とか豪華、便利、割安感などの定性的な印象は、
その次のステップの判定要素と考えるべきでしょう。
不動産屋さんへ購入希望物件の条件を伝えるときは、
いつまでにいくらの利益を確定したいかを考え、
その条件を、一般に使われている「価格」「利回り」「築年」等々
の用語で表現し直して伝えればいいわけです。
