サラリーマンにも出来る中古マンション最適投資法
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私が購入しなかった一例
シミュレーションをして、購入を見送る物件もあります。
一例を簡単にご紹介しましょう。
ある時、渋谷駅から徒歩７分、道玄坂で８８０万円、１９８７年築（築２７年）、
総戸数１５６戸、占有面積１６．６ｍ２、表面利回り９．５％という物件の紹介を頂きました。
大規模修繕は前年終わったところで、
一般媒介物件で情報が公開されたばかりの物件でした。
建物全体の総戸数が多い分、管理費の額は低く、
修繕金の積立残高は多いので有利ですが、
建築基準法改定前の建物なので現在よりも緩い耐震基準で建てられています。
住戸の７～８割はオフィス用途で、立地からも賃貸需要は問題ありません。
一方、エレベーターが２基付いているので、住民には便利な反面、
毎月の維持費と老朽化に伴う修繕費が負担になることが予想されます。
そして何より、この時点で築２７年だったため、建物寿命と資金回収を考えると
これがネックになるのではないかと懸念されました。
シミュレーションをしてみると、築４７年までに資金回収ができない計算となりますので、
その前に資金回収ができてさらにいくらかの利益が出る価格
で買取ってくれる方が現れるという保証がなければ投資できない、という判断になります。
このような検討を経て、この物件には買いを入れず、見送りました。
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・築４７年時点でのインカムゲインの累積キャッシュフローは９５０万円
この時点で家賃は３．９万円、
法定減価償却済みで物件の価値は２６８万円まで下落しています。
法定償却期間は終了していますので、
現在の税法では、法定償却年数の２割の年数で減価償却できるルールになっています。
法改定がないと仮定しての話ですが、
居住用でしたら４７年×０．２＝９年
でその時点の購入価格に対して減価償却できるということです。
このメリットに注目し、家賃３．９万円を取れる物件に買手がいるか？
ということになります。
これはあくまで計算上ですから、現実問題としては、こんな先のことは分かりません。
このとき、筆者は７２歳になっているはずです。
もし無料で区分所有権を譲渡しても、手元には８９１万円のキャッシュが残ることになります。
これは単純加算ですから、複利運用すればさらに金額は増します。
シミュレーションでは以上のような見通しでした。
ところで、４年経過した現時点での実際の途中経過（実験値）はどうでしょうか？
入居率ですが、４年間（４８ヶ月）で空室は１回２ヶ月のみでしたので、
シミュレーションの９０％に対して実績は９５．８％です。
家賃下落率は、２００２年～４年は月４万８９２０円の家賃収入でしたが、
２００５年から前述のように５万２３１０円にアップしたので、
シミュレーションでは年１％のダウンを予想していたのに対して、
実績では年１．１５％のアップでした。
これ以外に、シミュレーションには含めていない礼金と更新料が、
実際にはインカムゲインとして加算されます。
物件価値は減価償却に基いて４２９万円に下落すると予想していましたが、
現在インターネットなどで調査した取引事例では、
５５０万円～６００万円程度であれば買手はつきそうです。
つまり、シミュレーション時には６０万円程度のダウンを予想していたのに対し、
約６０万～１１０万円程度のアップです。
（ただし、あくまで現時点での含み益です。）
さて、ここでシミュレーションを少し振り返ってみましょう。
投下資金回収時までの１７年間の投資総合利回り年４．５％という数字は、
最悪値での計算なので、厳しすぎて投資価値が無いという判断もありえます。
この程度の利回りなら、
リスクの少ない格付けの高い海外の債券などへの投資でも達成可能かもしれません。
そこで、もう一度シミュレーションに戻ってみます。
すべてを最悪パラメータに設定した辛口シミュレーションでしたので、
今度は、実験値を参考にして見直してみましょう。
もう少し実際に近いと思われるパラメータを採用します。
・家賃は現在の５万２３１０円（表面利回り１５．２％）とする
・稼働率はこの４年間での実績値９５％とする
以下を採用すると、投下資金回収期間は１５年間に短縮され、
単純に法定減価償却した１５年後の理論物件価値は３５０万円になります。
これで売却したとして、税金など諸費用を含めた総合利回りは５．３％になります。
これでもまだ、売値は現実の市場価値と較べれば辛めのシミュレーションといえましょう。
この時点の家賃は４．５万円に下落している計算となりますので、
仮に表面利回り１１％、１５年前の買値４９０万円で売れれば、
総合利回りは年７．２％というシミュレーション結果になります。
従って、現実値にかなり近いと想定されるシミュレーションでは、
１５年間の最終投資利回りは年平均５．３～７．２％のあいだと予想されます。
いずれにしても、レバレッジを効かせない現金によるマンション投資では、
総合利回りはこの程度になります。
この程度の総合利回りでも不動産投資を行う価値があるかどうか、
という判断は、個人の事情や志向によって違ってくると思います。
ちなみにプロがビジネスとして行う場合は、
利回り１０％程度を一つの目安とし、実際にはリスクをコントロールしつつ、
借入金によるレバレッジを効かせて、
この何倍の利回りが可能かを判断するようです。
・投下資金は１７年以内に回収できる
表面利回り１２．８％でしたが、家賃保証システムを使い、
実質利回り１２％で購入したので、実質利回りをもとに計算した結果、
投下資金回収に１７年が必要となります。
（念のため稼働率は９０％と仮定していますが、実質保証のため空室はありえないので、
資金回収までの期間は実際にはもっと短くなるはずです。
現実には、手取り家賃もアップして購入３年後からは表面利回り１５．２％になっています。
以下、あくまで購入時点での最悪値シミュレーションで説明します。）
投下資金が回収できた時点で、
マンションは築３５年、筆者は６０歳になっています。
減価償却により物件価値は３３８万円、家賃は４．１万円に下落していることになります。
中野で駅から３分で家賃４．１万円なら、修繕がしっかりしていれば借手は付くでしょう。
売却する場合でも、法定償却期間を１２年残して、
表面利回り１４．５％、価格３３８万円であれば、買手は現れるでしょう。
１７年間の投資最終利回りは、税金など諸費用を含めて４．５％になります。
この値はちょっと小さすぎるという印象があると思いますが、
それについては後述します。
中野新橋物件の実例
それでは、具体的事例でシミュレーションを見てみましょう。
筆者が２００２年に購入して約４年間賃貸している中野新橋の物件です。
前述のように、
このシミュレーションでは将来に影響を及ぼすパラメータをいくらにするかがポイントとなります。
購入時のパラメータは、家賃低下率を年１％、稼働率を年９０％と仮定して計算しました。
（実際には、購入時は家賃保証でしたので稼働率は１００％で計算できますが、
将来の管理状態の変更も配慮して最悪のケースを想定しています。）
この値は、都心部の駅近ワンルームでは非常に厳しく設定した辛口の値といえます。
パラメータの決定については、
沢孝史氏の「エクセルでドカンと築くお宝不動産」が参考になります。
大きな不確定支出を想定しています。
その負担金の額ですが、全３０室の場合、１室あたりの負担を５０万円と考え、
そのうち３０万円を修繕積立金から支出し、２０万円を臨時支出とすることを想定しています。
（実際の修繕積立金は各戸月額３０００円ですので、
０．３×１２ヶ月×３０室×１５年＝１６２０万円貯まります。
この１５年間に管理費でまかないきれない小規模な臨時修繕が発生すると想定して、
残り９００万円程度を大規模修繕に充当できると仮定しました。）
シミュレーション結果は次頁のようになったので合格と判断し、購入に踏み切りました。
分析力をつける
シミュレーションで求める解（答え）は、前述した「成功するための８つのチェックポイント」
ですが、その中でも重要な指標となるのが次の２つです。
１．投下資金（買値）を何年で回収できるか？
２．投下資金を回収できたとき、建物は築何年となっているか？
その結果をもとに、「その時、建物の稼働年数はあと何年残っていて、いくらで売れるか？」
の結論を導き出すことになります。
その算出のためには、購入から１年きざみで、
家賃からすべての維持費を差引いた税引き後の累積キャッシュフローと
減価償却後の物件価格を表にします。
（当然、見込みの家賃下落率、空室率を組み込んだ数字をもとにします。）
この表から先の鶏と卵を常時ウォッチングできますので、
今ならいくらで売ればインカムゲインとキャピタルゲインの合計で、
いくらの利益になるかを常時把握できます。
売却により、それまでの累積キャッシュフローと売却代金の合計値で、
目標の利益絶対額（前章の鶏＋卵の合計価格のことです）が確保できれば、
保有５～１０年程度の適当な時期で売却するのもいいでしょう。
その時大切なのは、常に買手の立場に立ってメリットを考えることであり、
売手側の希望的観測だけで過大な売却価格を設定しないようにしましょう。
